Về điều chỉnh diện tích đất sổ đỏ chênh lệch với thực tế

Năm 2010 trong quá trình triển khai thực hiện việc đo đạc lại đất đai ở huyện Mỹ Đức, Hà Nội, gia đình ông được ký xác nhận biên bản đo đạc với diện tích thực tế là 1.500m².

Nay, gia đình ông muốn chia tách thửa cho các thành viên trong hộ từ diện tích thực tế 1.500m² nhưng khi ông làm đơn gửi đến chính quyền địa phương thì cán bộ cho biết chỉ có thể chia theo số liệu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã cấp là 1.214m². Ông Minh muốn hỏi, với sự chênh lệch về diện tích đất như trên thì ông phải chia theo diện tích nào? Để sửa sai số diện tích ông cần làm thủ tục gì?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Minh như sau:

Tại khoản 2, Điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về QSDĐ. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì giải quyết theo quy định sau:

- Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về QSDĐ;

- Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có  thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về QSDĐ mà diện tích đất đo đạc thực tế  nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về QSDĐ mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5, Điều 14 hoặc khoản 2, Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Theo Điều 23 bản Quy định về cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động về sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 1/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội) quy định trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

Căn cứ quy định tại điểm đ, khoản 4; điểm c, khoản 5 và khoản 6, Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/1984 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì trong quá trình sử dụng đất, biến động về tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai số 24/L/CTN năm 1993 có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 và được gọi chung là giấy chứng nhận QSDĐ. Khi người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép thì Phòng tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp huyện có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho người sử dụng đất.

Trả lời các vấn đề ông Bùi Đình Minh hỏi về nguyên tắc khi thực hiện chia tách thửa đất phải căn cứ vào số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất sẽ chia tách đã ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ và hồ sơ địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường lập và quản lý .

Nếu sự việc đúng như ông Minh trình bày, thì ranh giới thửa đất của gia đình ông hiện nay không có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 1998, bởi ranh giới đó đã được xác lập bằng tường xây bao quanh thửa đất, có trước khi đo đạc cấp giấy chứng nhận năm 1998 cho đến nay vẫn tồn tại và không có tranh chấp về ranh giới đất với những người sử dụng đất liền kề.

Năm 2010, khi cơ quan tài nguyên môi trường đo đạc lại thửa đất gia đình ông đang sử dụng thì diện tích thực tế trong ranh giới lớn hơn diện tích đã ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ cấp năm 1998 và Sổ địa chính xã.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP;  điểm đ, khoản 4, Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 23 Quy định về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động về sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 1/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội) gia đình ông cần làm đơn gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện, có xác nhận của UBND xã về thực trạng sử dụng đất, đề nghị UBND huyện ghi nhận diện tích đo đạc thực tế năm 2010 vào giấy chứng nhận QSDĐ.

Sau khi diện tích ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ đúng với diện tích đo đạc thực tế, thì gia đình ông có thể tách thửa, phân chia diện tích đất ở đó. Việc tách thửa phải phù hợp với quy định  về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội.

Luật sư  Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.