Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá

Ông Long hỏi, sau khi tham gia đấu giá, nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, được giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không? Như vậy có vi phạm pháp luật không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Long như sau:

Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 và khoản 1, điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 6 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ, thì một trong các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá là trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

- Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.

- Hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.

- Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá.

Theo khoản 4, Điều 11 của bản quy chế này quy định: Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương. Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký‎ đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do HĐND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

Người không được tham gia đấu giá

Căn cứ Điều 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định người không được tham gia đấu giá tài sản gồm:

- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.

- Người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc đấu giá đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp định giá đất để đấu giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người có thẩm quyền quyết định đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, người ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá để đấu giá đất đó.

- Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quyền, lợi ích của người mua được tài sản bán đấu giá

Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá được pháp luật bảo vệ. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá.

Theo quy định tại Điều 13 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện theo thẩm quyền được phân cấp có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa, lập hồ sơ đất, cấp hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và các giấy tờ liên quan khác cho người trúng đấu giá theo đúng biên bản đấu giá và quyết định giao đất, đăng ký‎ quyền sử dụng đất và làm các thủ tục cho người được sử dụng đất.

Quyết định giao đất, văn bản đấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ để người được giao đất đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp Nguyễn Minh Long là chuyên viên công tác trong cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu ông không phải là người không được tham gia đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và là người đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 và khoản 1, điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 6 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg thì ông Long có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Nếu ông Long trúng đấu giá, sau khi nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn quy định, được UBND có thẩm quyền quyết định giao đất, ông sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện bàn giao đất trên thực địa, lập hồ sơ đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại điểm đ, điểm e, khoản 1, Điều 59 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản, gồm có:

- Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở;

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, sau khi ông Long trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Long có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Người nhận chuyển nhượng đất từ ông Long có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi bán đấu giá.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.