Quy định về chia tách thửa đất thuộc dự án phát triển nhà ở

Năm 2004, ông và người bạn cùng làm nhà trên thửa đất này, mỗi người làm nhà riêng trên mảnh đất đã chia đôi, mỗi nhà 200m², có hàng rào ngăn cách. Hiện nay, hai người vẫn đang ở tại nhà riêng của mình theo phần trên mảnh đất mua chung. Năm 2005, lô đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bạn toàn bộ 400m². 

Ông Trọng hỏi: Nay, ông và bạn ông có nhu cầu tách thửa, chia đôi mảnh đất này để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà riêng, có được không? Hoặc có thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, chuyển sang hình thức sử dụng, sở hữu chung có được không? Nếu được thì quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với tài sản chung thế nào?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Đỗ Trọng như sau:

Việc chia tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định tại khoản 2, Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội thì không cho phép tách thửa đối với các thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy định được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.  

Căn cứ quy định này thì thửa đất 400m² mà ông Trọng và người bạn ông mua chung tại một dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch xây dựng nhà biệt thự tại thành phố Hà Nội không được phép tách thửa. Do quy định không cho phép thực hiện được việc tách thửa, nên ông Trọng và người bạn không thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất tách thửa, chia đôi thửa đất để đứng tên riêng từng người.

Xác lập quyền sử dụng, sở hữu chung

Tại Điều 215 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 quy định về xác lập quyền sở hữu chung quy định quyền sở hữu chung được xác lập theo thoả thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Như vậy về nguyên tắc, ông Trọng và bạn ông có thể xác lập quyền sử dụng, sở hữu chung theo thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay các giấy tờ về nhà và đất lại đứng tên người bạn. Do vậy, hai bên phải thực hiện lại căn cứ xác lập quyền sử dụng, sở hữu chung bằng hợp đồng chuyển nhượng, hoặc hợp đồng tặng cho ông Trọng ½ tài sản, nhưng không chia tách thửa đất mà chỉ đăng ký biến động từ chủ sử dụng đất, sở hữu nhà đang mang tên người bạn (sở hữu riêng), sang mang tên cả hai người có quyền sử dụng, sở hữu chung (sở hữu chung theo phần).

Quyền của mỗi bên đối với sở hữu chung theo phần

Việc sở hữu chung tài sản theo phần được quy định tại Điều 216 Bộ luật Dân sự là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Việc định đoạt tài sản chung được quy định tại khoản 1, khoản 3, Điều 223 Bộ luật Dân sự thì mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Tuy nhiên việc ông Trọng hoặc người bạn chuyển nhượng cho người khác cũng chỉ được thực hiện trên nguyên tắc chuyển nhượng phần thuộc quyền sử dụng, sở hữu theo phần trong tài sản chung mà không được chia tách thửa đất, vì thửa đất thuộc dự án nhà ở không được chia tách theo quy định tại Quyết định 58/2009/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.