Trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm nào?

Ngày 11/8/2011, ông Đỗ Chí Sĩ được UBND tỉnh Cà Mau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó không ghi số tiền nợ và thời điểm trả nợ tiền sử dụng đất. Ông Sĩ hỏi, nay ông muốn nộp số nợ tiền sử dụng đất thì tính theo giá đất tại thời điểm nào?

Ngoài ra, ông Sĩ cũng muốn biết trường hợp của ông có được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước không?

Về vấn đề này, Cục Thuế tỉnh Cà Mau có ý kiến như sau:

Tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, quy định:

"4. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư.

Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ”.

Tại Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, quy định thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

“1. Việc ghi nợ tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (đã được bổ sung tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP) được thực hiện như sau:

1.1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thẩm định, trình UBND …

2. Việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

2.1. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (= tiền sử dụng đất còn nợ/tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm trả nợ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở), là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định (đối với diện tích vượt hạn mức)…”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp ông Đỗ Chí Sĩ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm ngày 11/8/2011. Nay ông muốn nộp số nợ tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Việc nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Căn cứ Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Căn cứ Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: “Chuyển mục đích sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư… Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định, không thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ.

Cục Thuế tỉnh Cà Mau trả lời để ông Đỗ Chí Sĩ được biết và thực hiện theo quy định.