Phúc hay họa với bất động sản?

Ảnh: VGP/Nguyễn Bảo

Khó cho doanh nghiệp

Đến từ Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, Tiến sĩ Bùi Quang Tín nêu quan điểm, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ buộc chặt hơn điều kiện vay đối với các doanh nghiệp, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng đồng thời buộc mỗi doanh nghiệp phải điều chỉnh phương án kinh doanh của mình để phù hợp với các quy định mới của ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến kế hoạch kinh doanh và cơ hội kinh doanh của các ngân hàng trong năm 2016. Hệ quả là sẽ dẫn tới gia tăng dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân. Ngoài ra, việc siết tín dụng vào bất động sản còn tác động đến nhiều ngành, nghề có liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất…

Ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, nhất là đối với các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án, làm sụt giảm nguồn cung, tăng dự án và sản phẩm dở dang.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Quang Phấn, những thay đổi của dự thảo Thông tư 36 là đột ngột, chắc chắn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản với việc siết lại nguồn vốn vay và điều kiện cho vay.

Những thay đổi dù rất nhỏ trong chính sách tín dụng cũng sẽ gây ra những thay đổi lớn lên đời sống kinh tế, xã hội đặc biệt là chứng khoán và bất động sản. Trong khi thị trường bất động sản Việt Nam chưa có biểu hiện “bong bóng” và quá nóng trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ tại một vài dự án có vị trí tốt, nhà đầu tư uy tín, nhiều tiện ích...

Cũng theo ông Vũ Quang Phấn, Bộ Xây dựng sẽ có văn bản góp ý với Ngân hàng Nhà nước để hoàn thiện dự thảo Thông tư 36 đồng thời đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên sửa đổi thông tư theo hướng điều chỉnh hợp lý các tỷ lệ cho vay (hạ tín dụng cho vay xuống còn 50% thay vì 40%) và chỉ áp dụng tỷ lệ rủi ro 250% đối với đối tượng mua đi bán lại (đầu cơ) để kiếm lợi chứ không nên áp dụng chung cho mọi đối tượng.

An toàn cho ngân hàng

Dưới góc độ cơ quan soạn thảo dự thảo Thông tư 36, ông Nguyễn Trọng Du – Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, đây là công cụ kiểm soát vốn an toàn cho ngân hàng, giảm rủi ro, tập trung vào đối tượng kinh doanh đầu cơ bất động sản; giúp các ngân hàng kiểm soát được năng lực nhà đầu tư đồng thời giúp chính doanh nghiệp tự nâng cao năng lực tài chính của mình. 

Trái với quan điểm không đồng tình dự thảo sửa đổi Thông tư của nhiều ý kiến doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển lại cho rằng, sửa đổi Thông tư 36 chỉ ảnh hưởng thị trường đầu cơ nhưng lại tác động lành mạnh đến thị trường nhà ở và đầu tư.

Điều chỉnh Thông tư 36 là cần thiết, phù hợp trong bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Những con số điều chỉnh nói trên trong dự thảo Thông tư là không quá đột ngột bởi dư địa cho vay trung, dài hạn vẫn còn 540.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản là 390.000 tỷ đồng.

Mặc dù còn không ít tâm lý băn khoăn nhưng ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, hoạt động của công ty không quá khó khăn, ảnh hưởng bởi hầu hết các dự án đã và đang đầu tư của Hưng Lộc Phát như cao ốc Hưng Phát, Hưng Phát Silver Star, The Golden Star đều không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Ông Phạm Lê Tuấn cho biết, tTỷ lệ vốn vay ngân hàng trong mỗi dự án chỉ từ 15 - 20%, còn lại từ vốn tự có của công ty. Thậm chí ngoài kinh doanh bất động sản, Hưng Lộc Phát còn có thêm ngành nghề sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác đá, đầu tư xây dựng các công trình thủy điện nên kết thúc năm 2015, Hưng Lộc Phát đạt doanh thu hợp nhất hơn 1.100 tỷ đồng.

Đại diện Hiệp hội bất động sản TPHCM tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Lê Hoàng Châu cho biết quan điểm, dự thảo Thông tư 36 chưa làm rõ đối tượng áp dụng trong lĩnh vực bất động sản mà bê nguyên từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo ông Lê Hoàng Châu, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng quy chế hoạt động nội bộ để quản lý dòng tiền đúng mục đích, trong đó có thế chấp sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh việc phân tích những tác động xấu lên thị trường bất động sản, Tiến sĩ Bùi Quang Tín cũng cho thừa nhận việc xây dựng dự thảo Thông tư 36 sửa đổi, bổ sung sẽ có tác động hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển lành mạnh, bền vững cũng như cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân...

Góp ý hoàn thiện dự thảo Thông tư 36, Tiến sĩ Bùi Quang Tín nêu quan điểm, việc điều chỉnh Thông tư này cần có lộ trình và nên phối hợp với các bộ, ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế. 

Đề xuất của Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 cần có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, áp dụng tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 50% đối với ngân hàng thương mại, 50% đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng giữ nguyên hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở mức 150%.

Nam Đàn