Chuyên gia kiến nghị khoảng trống lớn nhất trong Luật Đất đai

GS Đặng Hùng Võ phát biểu tại hội thảo.

Ngày 27/6, tại Hà Nội, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo "Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam".

Giáo sư Đặng Hùng Võ, chuyên gia về đất đai, khẳng định, Luật Đất đai năm 2013 không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp năm 2013 và các luật khác. Chỉ ra một số ví dụ chồng chéo, ông Võ nêu, khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị treo. Quy định này không phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.

Cũng đồng quan điểm với Giáo sư Đặng Hùng Võ, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng ghi nhận nhiều bất cập trong quy định của pháp luật, cụ thể như trong vấn đề thu hồi đất. Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Tuy nhiên, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết”  và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã không còn bảo đảm cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013…

Bất cập vốn hóa đất đai

GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng một trong những khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính, gọi là vốn hóa đất đai.

“Ví dụ ở cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao), Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất đối ứng mà không quy định về định giá đất đai. Cái người ta cần nhất trong BT là định giá đất chứ không phải thẩm quyền giao đất”, ông nói.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng cho rằng giá đất đối với các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng của DN đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập.

“Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường. Điều này gây thất thoát, lãng phí đất đai, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức quyền liên quan thông qua cơ chế xin-cho” - ông Hùng nhận định.

Vẫn theo GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 bó hơn Luật Đất đai 2003 ở chỗ: Luật quy định doanh nghiệp sử dụng đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Thế nên doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng.

Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, gây bất lợi cho thị trường. Tương tự, một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn. Do đó cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng mở trở lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở.

Nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp

Tại hội thảo, các đại biểu chỉ ra nhiều bất cập trong quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, trong quy định về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi và giá đất; mẫu thuẫn giữa pháp luật về đất đai với các pháp luật khác về xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, doanh nghiệp.

Các đại biểu khẳng định, những bất cập này làm bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp; đồng thời gây tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất.

Bà Nguyễn Thị Thu Trang, Giám đốc Trung tâm WTO và hội nhập (VCCI) nhận định, tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh. Những vướng mắc về quy định pháp luật; trong đó, có pháp luật về đất đai mà trực tiếp là Luật Đất đai năm 2013 hiện đang gây nhiều khó khăn và trói chân doanh nghiệp.

Trong quá trình thực thi Luật Đất đai, ngoài những kết quả đạt được nhằm tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng, vẫn còn nhiều bất cập nảy sinh liên quan đến tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

Đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 bộ và cơ quan ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội, 3 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao về những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Thanh Hằng