Điều kiện chuyển nhượng dự án là tài sản bảo đảm khoản nợ xấu

- Địa điểm: Tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2008 và thay đổi lần 1 năm 2014; thời gian thực hiện 50 năm.

- Tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư: Khởi công năm 2014 và hoàn thành đầu tư xây dựng đưa dự án hoạt động vào năm 2017.

- Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thuê đất trả tiền hàng năm).

- Hiện trạng: Đã thực hiện xong việc đền bù giải phóng mặt bằng (do chủ đầu tư tự thực hiện theo quyết định của UBND tỉnh); rà phá bom mìn; dọn dẹp, nạo vét mặt bằng; san lấp 50% khối lượng. Dự án thuộc diện chậm triển khai do gặp phải một số yếu tố vướng mắc như: Đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn kéo dài, không có đường kết nối vào dự án... Hiện đang xin gia hạn.

Sau khi rà soát, dự án bảo đảm đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

- Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Mặc dù dự án thuộc diện chậm triển khai nhưng chưa có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Để bảo đảm về cơ sở pháp lý cho việc nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm khoản nợ xấu như nói trên, Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại SDP đề nghị cơ quan chức năng giải đáp:

- Việc chuyển nhượng khoản nợ là tài sản hình thành trong tương lai theo dự án bất động sản nói trên có đủ điều kiện để thực hiện hay không?

- Doanh nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng có được cơ quan có thẩm quyền cho phép tiến hành các thủ tục như: Thay đổi tên trong Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục có liên quan; đồng thời được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, Giấy phép xây dựng... để tiếp tục thực hiện dự án theo mục đích đã được xác định không?

- Điều kiện đáp ứng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án theo quy định tại Khoản 2, Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14, ngoài việc có đầy đủ chức năng kinh doanh bất động sản theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và ngành nghề kinh doanh liên quan thì cần thêm những điều kiện cụ thể gì?

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

- Điều kiện của dự án bất động sản chuyển nhượng là khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cụ thể như sau:

“1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đề nghị Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại SDP đối chiếu hồ sơ dự án theo quy định nêu trên để có căn cứ thực hiện.

- Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 10 Nghị quyết số 42: “Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Pháp luật về Kinh doanh bất động sản”, theo đó:

Tại Khoản 3, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.

Điều 3, Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.

- Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì: “Bên nhận chuyển nhượng dự án phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”.

Đề nghị Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại SDP căn cứ các quy định nêu trên để thực hiện.

Thủ tục sau khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Các thủ tục sau khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo các quy định dưới đây:

Khoản 3, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư cũ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khoản 4, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng dự án nếu chủ đầu tư mới có nhu cầu xin gia hạn tiến độ thực hiện dự án thì báo cáo cơ quan có thẩm quyền đã cho phép đầu tư dự án xem xét quyết định theo quy định của pháp luật.