Thuê đất trả tiền một lần, nhà đầu tư có chịu thiệt?

Theo ý kiến của Công ty CP CED (Hà Tĩnh), đây là một trong những bất cập của quy định về đất đai hiện hành, cần được cơ quan chức năng xem xét, có ý kiến.

Công ty CP CED hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp, Công ty gặp vướng mắc liên quan đến quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất một số năm, cụ thể như sau:

Tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.

Quy định nêu trên chỉ sử dụng cụm từ “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” mà không quy định rõ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số năm hay cho toàn bộ thời gian thuê.

Trong khi đó, tại Khoản 8, Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và có quyền, nghĩa vụ về đất đai như đối với trường hợp không được miễn tiền thuê đất”.

Theo đó, quy định này chỉ hướng dẫn trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được miễn toàn bộ tiền thuê đất có nguyện vọng nộp tiền thuê đất.

Căn cứ các trích dẫn trên, Công ty CP CED hỏi, đối với dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được miễn tiền thuê đất một số năm thì có được hưởng các quyền quy định tại Khoản 2, Điều 174 và Khoản 2, Điều 149 Luật Đất đai không?

Nếu nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần được miễn tiền thuê đất trong một số năm nhưng trong thời gian được miễn có nguyện vọng nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi) thì có được không? Nếu được, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục cho các doanh nghiệp có thể thực hiện.

Về vấn đề này, trên quan điểm của đơn vị tư vấn, thực hiện dự án đầu tư, Công ty CP CED nhận thấy, đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư phải nộp một khoản tiền lớn cho việc sử dụng đất trong suốt thời gian hoạt động của dự án. Nếu vì được miễn tiền thuê đất một số năm (3 năm, 7 năm, 11 năm, 15 năm) mà các nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư và không thể hiện được vai trò của các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất đai.

Khoản 2, Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP đã quy định: “Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước”. Như vậy, nếu dự án thuê đất trả tiền một lần vì được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì hầu hết các dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, xin thuê đất trả tiền một lần đều thuộc diện này và chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ đối với nhà đầu tư về thuê đất trả tiền một lần gần như không còn đối tượng để áp dụng.

Công ty CP CED nêu các vướng mắc trên và đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giải đáp, hướng dẫn chi tiết cho doanh nghiệp.

Về kiến nghị của Công ty CP CED, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 3369/VPCP-ĐMDN ngày 25/4/2019 chuyển kiến nghị đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét, xử lý và trả lời doanh nghiệp theo thẩm quyền, gửi Văn phòng Chính phủ để công khai trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ trước ngày 22/5/2019.