Nhà ở xã hội: Khó khăn từ hai phía

Nhu cầu của thị trường về NƠXH và nhà giá rẻ là rất lớn. Ảnh minh họa

Nguyên nhân dẫn đến khoảng vênh này đến từ hai phía: Chính sách chưa được triển khai triệt để, còn doanh nghiệp bất động sản (BĐS) thì hạn chế về năng lực tài chính.

Cần chính sách cởi mở và thông thoáng hơn

Không ít dự báo từ giới nghiên cứu BĐS tin rằng viễn cảnh cho kinh doanh nhà ở giá rẻ và NƠXH tại Việt Nam là rất sáng sủa, thậm chí có thể kéo dài trong 10-20 năm tới.

Với hàng loạt chủ trương ưu đãi như hiện nay về tiền sử dụng đất, về thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hay lãi suất vay vốn ngân hàng, lẽ ra thị trường này phải rất sôi động. Nhưng ghi nhận từ Hiệp hội BĐS TPHCM - một trong những thị trường BĐS trọng điểm của cả nước - lại đang vẽ ra một bức tranh chưa có nhiều màu sáng.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, nếu muốn nhà ở giá rẻ phát triển thì phải có chính sách thực tế hơn. Tất nhiên, không thể ưu đãi nhà ở giá rẻ nhiều như NƠXH với các chính sách về thuế hay lãi suất, nhưng, cũng “cần được các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như NƠXH. Ví dụ được tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng lên 1,5 lần, được làm căn hộ 25 m2”.

Ông chủ của dòng dự án bình dân này tin rằng chỉ cần như vậy thì cả hai “con tàu” NƠXH và nhà ở giá rẻ sẽ thực sự trở thành động lực cho thị trường BĐS Việt Nam.

Trong khi đó, với tư cách là nhà phát triển BĐS đầu tiên làm dự án NƠXH cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành chia sẻ kinh nghiệm thực tế là một dự án NƠXH phải mất từ 2-3 năm mới hoàn tất mọi thủ tục pháp lý để chính thức ra đời. Điển hình như dự án NƠXH cho thuê tại quận Bình Tân (TPHCM) của Lê Thành, vốn là một dự án nhà ở thương mại đã giao đất, nay xin chuyển đổi công năng thành NƠXH cho thuê, nhưng hơn 20 tháng đã trôi qua, đến nay dự án vẫn chưa xong thủ tục pháp lý, dù đã được Sở Xây dựng duyệt lại hàng loạt hồ sơ như: Quy hoạch 1/500, chấp thuận đầu tư, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng…

Ông Nghĩa dự báo, nếu dự án nào cũng đi với tốc độ chậm như vậy thì câu chuyện thiết kế, chỉnh trang lại bộ mặt đô thị cho TPHCM sẽ còn kéo dài hàng thập kỷ. Với cư dân từ các khu chung cư nghèo đã xuống cấp, các khu nhà ổ chuột ven kênh rạch,… thì NƠXH vẫn sẽ là giấc mơ xa vời.

Doanh nghiệp BĐS hạn chế về tiềm lực tài chính

Ngoài việc chính sách chưa được triển khai triệt để, thì ở một góc nhìn khác, nhiều doanh nghiệp BĐS rõ ràng gặp hạn chế về tiềm lực tài chính để tham gia thị trường NƠXH.

Trào lưu ồ ạt xin chuyển đổi mục đích từ sử dụng từ nhà ở thương mại sang NƠXH cách đây mấy năm chỉ là giải pháp tình thế để chủ đầu tư dự án được hưởng ít nhiều ưu đãi khi thị trường BĐS cả nước còn đang đóng băng. Đến nay, có dự án dù đã xong thủ tục chuyển đổi, nhưng triển khai xây dựng vẫn ì ạch vì thiếu vốn.

Đó là chưa nói những doanh nghiệp triển khai NƠXH theo dạng cho thuê hoặc thuê mua, hiện đang đối mặt với rủi ro bị “chôn vốn” cả chục năm. Dù rằng Nghị định 100 về phát triển NƠXH đã có từ năm 2015, trong đó có quy định doanh nghiệp BĐS được vay vốn đối ứng ưu đãi từ ngân hàng, nhưng hiện tại, ngân hàng thương mại vẫn trả lời rằng chưa được bố trí nguồn, nên vẫn chưa thể cho vay.

Tại một hội nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM mới đây, ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng tái khẳng định, Chính phủ hiểu rất rõ thị trường đang thiếu BĐS bình dân, nhà ở thương mại giá thấp, đặc biệt là NƠXH, vì vậy, Chiến lược Nhà ở quốc gia từ năm 2017 sẽ dành sự quan tâm thích đáng hơn cho khu vực này. 

Trong đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ ra chỉ thị về đẩy mạnh phát triển NƠXH, gồm: Rà soát lại các quy hoạch đô thị, rà soát lại quỹ đất cho đầu tư phát triển NƠXH, kiểm tra kế hoạch phát triển NƠXH của các địa phương… Thậm chí, đưa phát triển NƠXH thành chỉ tiêu pháp lệnh trong kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của mỗi địa phương.

Cũng theo Thứ trưởng Đỗ Đức Duy, việc thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển NƠXH là điểm nghẽn có thật. Bộ Xây dựng cùng với Bộ KH&ĐT, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiến nghị Chính phủ sớm bố trí nguồn vốn ưu đãi cho khu vực này.

Phương Hiền