Bộ Xây dựng nói về tính diện tích căn hộ chung cư

Ông Nguyễn Mạnh Hà. Ảnh: VGP/Toàn Thắng

Trao đổi với phóng viên Báo Điện tử Chính phủ, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư được Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn. 

Ông có thể nêu cụ thể hơn về 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16, là tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore …) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Hai cách tính diện tích căn hộ chung cư đang được áp dụng ở Việt Nam, thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ bao gồm diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh… trong căn hộ; thứ hai là tính diện tích xây dựng căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ, gồm diện tích sử dụng (tính ở phần 1) cộng với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có ban công, lô gia, thì diện tích ban công, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ.

Ngoài ra, ở một số nước còn áp tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ theo cách tính thứ hai cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm).

Theo cách tính này, diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ 25%.

Thưa ông, nhiều người cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường bao gây thiệt cho về diện tích cho người mua, còn chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư vì cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung (cột, tường ngăn chia căn hộ) và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Nếu tính diện tích căn hộ theo tim tường bao thì phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ; nếu tính diện tích căn hộ theo cách tính thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình.

Đồng thời, Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không ghi rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo 1 trong 2 phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên, nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi.

Trân trọng cảm ơn ông!

Toàn Thắng (thực hiện)