Anh ruột ủy quyền bán căn hộ, tính thuế thế nào?

Khi thực hiện hợp đồng bán căn hộ chung cư giữa người được ủy quyền với người mua, Chi cục thuế đã tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như sau:

- Thuế TNCN đối với người có thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở (là vợ chồng anh ruột ông Phương): 840 triệu đồng x 2% = 16,8 triệu đồng.

- Thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (ông Phương): 420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng.

Ông Phương hỏi, cách tính thuế như vậy có đúng không? Căn cứ văn bản pháp luật nào để tính phần thuế ông phải nộp?

Về vấn đề này, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Theo quy định tại Luật Thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Thực tế có phát sinh hiện tượng gian dối nhằm trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả cách bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế TNCN.

Ngày 15/8/2013, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNCN và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNCN, trong đó có các nội dung sau:

- Về người nộp thuế, tại Điểm b.2, Khoản 3, Điều 1 của Thông tư này hướng dẫn, trường hợp uỷ quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

- Về thu nhập chịu thuế, tại Điểm c và Điểm e, Khoản 5, Điều 2 của Thông tư này hướng dẫn:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Về thu nhập được miễn thuế, tại Điểm a và Điểm d, Khoản 1, Điều 3 của Thông tư này hướng dẫn:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Tính thuế với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Ủy quyền giao dịch bất động sản là giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, theo giải thích của cơ quan thuế, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 4 Luật Thuế TNCN (hướng dẫn tại Điểm a và Điểm d, Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC), được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì bị coi như là hoạt động mua, bán bất động sản.

Do đó, người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.

Theo phản ánh của ông Ngô Đình Phương, do vợ chồng anh ruột ông sinh sống ở Đà Nẵng, chị dâu ông đang mang thai, sắp sinh con, nên không thể ra Hà Nội làm thủ tục bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, vợ chồng anh ruột ông lập hợp đồng ủy quyền cho ông đại diện theo ủy quyền bán căn hộ chung cư tại Hà Nội với giá 840 triệu đồng. Khi thực hiện hợp đồng bán căn hộ chung cư giữa người được ủy quyền với người mua, Chi cục thuế đã tính thuế TNCN như sau:

- Thuế TNCN đối với người có thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở (là vợ chồng anh ruột ông Phương): 840 triệu đồng x 2% = 16,8 triệu đồng.

- Thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (ông Phương): 420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng.

Nhận thấy, việc cơ quan thuế tính thuế TNCN đối với vợ chồng anh ruột ông Phương căn cứ vào hướng dẫn tại Điểm c, Khoản 5, Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Việc cơ quan thuế tính thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (ông Phương) là căn cứ vào hướng dẫn tại Điểm e, Khoản 5, Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Đồng thời, căn cứ Điểm a, Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, trường hợp anh ruột ông Phương ủy quyền cho ông Phương chuyển nhượng nhà ở cho người mua, là trường hợp được miễn thuế TNCN. Do nhà ở đem chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng anh ruột ông Phương, nhưng chỉ một mình anh ruột ông Phương mới được miễn thuế TNCN khi ủy quyền cho ông Phương thực hiện giao dịch, do đó 50% giá bán nhà ở này là thu nhập chịu thuế của chị dâu ông Phương phải tính thuế TNCN (420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng).

Như vậy, việc cơ quan thuế tính thuế TNCN trong trường hợp ông Phương phản ánh là có căn cứ pháp luật, được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Có thể đề nghị xem xét lại việc tính thuế

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thực hiện đúng quy định đó thì, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản.

Thực tế cho thấy, không phải tất cả hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giao dịch giả tạo nhằm mục đích trốn thuế TNCN. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thai sản, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng, tặng cho bất động sản cho bên thứ ba.

Trường hợp vợ chồng anh ruột ông Ngô Đình Phương ủy quyền cho ông Phương thay mặt ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư, cơ quan thuế tính thuế TNCN như ông Phương phản ánh là có căn cứ pháp luật.

Tuy nhiên, ông Phương có thể gửi đơn kèm theo đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng ủy quyền là ngay tình, đề nghị cơ quan thuế xem xét lại việc tính thuế.

          Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.