Chính sách ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất

Gửi ý kiến đến Kỳ họp thứ 8 Quốc hội Khóa XIII, cử tri tỉnh Lạng Sơn phản ánh, hiện nay, mức thuế phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất cao, nhất là đối với khu vực nông thôn. Cử tri đề nghị xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính trả lời cử tri tỉnh Lạng Sơn như sau:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, các hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, tùy từng trường hợp cụ thể phải nộp cho Nhà nước phần chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất mới với giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng cũ.

Về nguyên tắc, nghĩa vụ tài chính về đất đai của hộ gia đình, cá nhân cũng phải tương ứng với nghĩa vụ của tổ chức kinh tế khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, để phù hợp với quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, hộ gia đình, cá nhân ở các khu vực trước đây là nông thôn nay được đô thị hóa, hộ gia đình thuộc đối tượng chính sách như hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo... Căn cứ quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, đồng thời ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 với nhiều chính sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Xác định nghĩa vụ tài chính theo loại đất chuyển mục đích sử dụng

Theo quy định tại các văn bản nêu trên, đối với hộ gia đình, cá nhân, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 1/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định nêu trên.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức: Giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Giá này thường thấp hơn giá thị trường.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Giá đất xác định lại theo Giá đất cụ thể. Tùy thuộc vào giá trị thửa đất hoặc khu đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) mà giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư hoặc được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Ngoài ra, tại các văn bản nêu trên còn có các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân như: Miễn, giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai, các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch; bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ...

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính thì được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Với các quy định mới nêu trên, nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất đã được điều chỉnh theo hướng ưu đãi, đặc biệt đối với đối tượng người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số, chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức...

Việc xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể khi chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào Bảng giá đất của địa phương, hạn mức đất ở, giá đất thực tế của từng địa phương và do các cơ quan chức năng của địa phương xác định.

Chinhphu.vn