Trường hợp đã mua bán đất nhưng chưa sang tên

Bà Dung hỏi, trường hợp này gia đình bà phải làm thủ tục xin cấp mới Giấy chứng nhận hay xin tách thửa? Thủ tục như thế nào?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội trả lời:

Một trong những căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai.

Hiện nay, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Thông tin bà Lê Dung cung cấp có điểm chưa rõ là việc mua bán chuyển nhượng một phần thửa đất ở giữa chủ cũ và bà có lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng hay không? Do vậy có 2 tình huống để bà Dung đối chiếu:

- Trường hợp chưa lập hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc bên chuyển nhượng chưa giao Giấy chứng nhận đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng, thì hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải tới tổ chức công chứng nơi có đất lập và chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại các Điều 40, 41, 42 Luật Công chứng năm 2014, hoặc lựa chọn chứng thực hợp đồng tại Phòng Tư pháp thuộc UBND cấp huyện, hoặc UBND cấp xã theo quy định tại điểm d, khoản 1 và điểm c, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. Sau đó người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất và xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- Trường hợp bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2002, nhưng hợp đồng, giấy tờ đó không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất thì, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tiến hành nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp bên chuyển nhượng không chịu hợp tác (không nộp giấy tờ về quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; không chịu thực hiện thủ tục tách thửa…), bà vẫn có thể nộp hồ sơ (trong đó có giấy tờ mua bán giữa hai bên và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có) để xin cấp Giấy chứng nhận.

Thủ tục đăng ký biến động, chuyển quyền

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Nội dung biến động là chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Phòng Tư pháp, hoặc UBND xã nơi có đất (nếu có) hoặc các giấy tờ về đất theo quy định tại khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng.

Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển quyền tối đa không quá 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Nếu địa bàn xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 11 ngày làm việc.

Nếu phải đo đạc địa chính, chia tách thửa đất để thể hiện sơ đồ lên Giấy chứng nhận khi giải quyết hồ sơ do Giấy chứng nhận đã cấp trước đây chưa có sơ đồ thửa đất và thửa đất chưa có trong bản đồ địa chính thì cộng thêm 7 ngày làm việc.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.