Cấp sổ đỏ đối với đất vườn, ao trong khu dân cư

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Tại Điều 2 Quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 8/8/2012 của UBND thành phố Hà Nội), quy định hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề như sau:

- Đối với thửa đất ở có vườn, ao được sử dụng trước ngày 18/12/1980 và có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003:

Trường hợp trong hồ sơ địa chính hoặc trên giấy tờ về quyền sử dụng đất có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở.

Trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới (xác định theo mức tối đa) quy định tại khoản 1 Điều 1 Quy định này (tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, có các xã giáp ranh các quận khác là xã Cổ Bi, Đông Dư hạn mức giao đất ở mới tối đa là 120 m²; Các xã vùng đồng bằng là các xã còn lại của huyện Gia Lâm hạn mức giao đất ở mới tối đa là 180 m²), nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích của thửa đất hộ gia đình đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp diện tích đất ở ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 nhỏ hơn hạn mức giao đất ở mới, nhưng diện tích đất thực tế đang sử dụng lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền xét duyệt thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều này.

- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2; Quận Hà Đông: 180 m2; Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2; Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2; Các xã vùng đồng bằng: 300 m2; Các xã vùng trung du: 400 m2; Các xã vùng miền núi: 500 m2.

Trường hợp hộ gia đình có 5 nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu, bao gồm những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận) và chỉ có 1 thửa đất tại nơi thường trú thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 lần hạn mức quy định tại khoản 3 Điều này, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng; phân diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

- Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì hạn mức công nhận đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở mới (xác định theo mức tối đa) quy định tại khoản 1 Điều 1 Quy định này (tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, có các xã giáp ranh các quận khác là xã Cổ Bi, Đông Dư hạn mức giao đất ở mới tối đa là 120 m²; Các xã vùng đồng bằng là các xã còn lại của huyện Gia Lâm hạn mức giao đất ở mới tối đa là 180 m²).

- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở; phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở mà các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thì được xem xét công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Các trường hợp nêu trên chỉ áp dụng cho 1 thửa đang sử dụng, không bao gồm các thửa đất nông nghiệp khác nằm liền kề.

Vấn đề ông Dương hỏi, do thông tin ông Dương cung cấp chưa nêu rõ: thời gian gia đình ông bắt đầu sử dụng đất; thửa đất có hay không có các giấy tờ về đất; địa phương nơi có đất là xã nào thuộc huyện Gia Lâm, TP Hà Nội, vì vậy không thể trả lời chính xác hạn mức công nhận đất ở và tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất mà hộ gia đình ông đang sử dụng.

Đề nghị ông Dương đối chiếu quy định tại Điều 2 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội với trường hợp sử dụng đất của gia đình ông để rõ diện tích được công nhận đất ở.

Về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử  dụng đất, đề nghị ông Dương đối chiếu quy định tại Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (đã được bổ sung khoản 4, khoản 5 theo quy định tại khoản 4 Điều 2 và bãi bỏ khoản 2 theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 120/2010/NĐ-CP).

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.