Về chuyển đổi quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty

Ảnh minh họa

Năm 2013, hộ gia đình ông Trần Tuấn Hiền (dntuanhien21213@...) được UBND thị xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.800m² đất để sản xuất, kinh doanh với thời hạn sử dụng 30 năm, hình thức là Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Vừa qua ông Hiền góp vốn thành lập công ty TNHH hai thành viên do ông làm Giám đốc. Nay ông Hiền muốn chuyển quyền thuê đất của cá nhân ông sang cho Công ty TNHH hai thành viên.

Ông Hiền hỏi: Việc chuyển quyền thuê đất trong trường hợp này có được không? Nếu được chuyển thì căn cứ vào quy định nào?

Vấn đề ông Hiền hỏi, Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Căn cứ quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất được bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Theo khoản 3 Điều 59 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, đối với đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm, là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất có công trình gắn liền với đất, thì khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê, người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết.

Trường hợp cá nhân ông Trần Tuấn Hiền đang thuê của Nhà nước 1.800m² đất để sản xuất, kinh doanh, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, diện tích đất thuê này đã được UBND thị xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất 30 năm. Nay ông Hiền muốn chuyển quyền thuê đất từ cá nhân sang cho công ty TNHH hai thành viên do ông là thành viên sáng lập, ông Hiền có thể tham khảo phương án công ty nhận chuyển nhượng tài sản trên đất thuê, sau đó tiếp tục thuê đất như sau:

Công ty TNHH hai thành viên tổ chức họp Hội đồng thành viên công ty, thống nhất bằng văn bản việc mua tài sản, nhà xưởng gắn liền với đất thuê của cá nhân ông Hiền. Sau đó công ty ra công văn xin ý kiến chấp thuận của UBND tỉnh về việc mua bán tài sản gắn liền với đất thuê. Sau khi nhận được văn bản của UBND tỉnh chấp thuận việc mua, bán, ông Hiền và công ty phải xác lập, ký kết hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước tại tổ chức công chứng địa phương nơi có tài sản, nhà xưởng trên đất, làm cơ sở cho việc sang tên chủ sở hữu tài sản, công trình xây dựng trên đất và thực hiện thủ tục tiếp tục thuê đất cho doanh nghiệp.

Tiếp đó, ông Hiền và Công ty liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để tiến hành thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho bên doanh nghiệp mua tài sản, công trình xây dựng trên đất thuê được tiếp tục thuê đất, trả tiền hàng năm để sản xuất kinh doanh trên diện tích đất thuê đó.

Hồ sơ gồm có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động ;

- Văn bản chấp thuận việc mua, bán tài sản gắn liền với đất thuê của UBND tỉnh;

- Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê đã được công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê đã cấp cho bên bán;

- Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Chứng từ đã nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động;

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của bên mua.

Có thể góp vốn bằng tài sản trên đất thuê

Ngoài phương án nêu trên, căn cứ Điều 60 Luật Doanh nghiệp, công ty TNHH hai thành viên có thể thực hiện hình thức tăng vốn góp của các thành viên, trong đó có việc tăng vốn góp của ông Hiền bằng tài sản, nhà xưởng trên đất thuê của ông. Thực hiện phương án đó, công ty phải tiến hành họp, lập biên bản cuộc họp Hội đồng thành viên để lấy ý kiến về việc tăng vốn điều lệ của công ty bằng hình thức tăng vốn góp của ông Hiền bằng tài sản, nhà xưởng trên đất cá nhân ông Hiền thuê của nhà nước. Trên cơ sở biên bản của cuộc họp, Chủ tịch Hội đồng thành viên sẽ thay mặt Hội động thành viên ra quyết định tăng vốn điều lệ của công ty TNHH hai thành viên bằng hình thức tăng vốn góp của các thành viên. Bên cạnh biên bản và quyết định thì công ty phải soạn thêm thông báo tăng vốn điều lệ và kèm theo danh sách thành viên của công ty tăng vốn góp.

Theo khoản 1, Điều 29 Luật Doanh nghiệp, thành viên công ty TNHH phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định: Đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Phần vốn góp bằng tài sản không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.

Công ty tiến hành nộp hồ sơ tăng vốn góp tại phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư. Sau 7 ngày kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ công ty sẽ nhận được giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đã tăng vốn góp là tài sản, nhà xưởng trên đất thuê và làm thủ tục xin tiếp tục thuê đất tương tự trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản nêu trên.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.