Bảo lãnh dự án bất động sản: Liệu có rủi ro?

Khách mời của buổi tọa đàm gồm có ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; ông Vũ Văn Phấn, Vụ trưởng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu.

Ông Đoàn Thái Sơn: Về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh của các ngân hàng đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hay nói cách khác, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 28).

Theo chương trình xây dựng pháp luật năm 2015 của NHNN, hiện tại, NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28. Để hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Thông tư đã bổ sung thêm một số hướng dẫn về hoạt động này.

Dự kiến, dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 sẽ được NHNN ban hành trong tháng 06/2015.

Thưa ông, đến thời điểm này Bộ Xây dựng đã có thông tư, nghị định nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện Luật này đối với các doanh nghiệp và người dân?

Ông Vũ Văn Phấn: Về Nghị định, Bộ Xây dựng sau khi lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan nhất là Bộ Tư pháp, đã hoàn thiện và trình Thủ tướng Chính phủ ngày 15/6/2015. Cũng liên quan đến Luật này, Bộ Xây dựng cũng Ban hành Thông tư hướng dẫn việc đào tạo môi giới, cấp chứng chỉ môi giới BĐS, quy định việc thành lập và Quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS.

Chỉ còn mấy ngày nữa Luật Kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực. Vậy đến thời điểm này, doanh nghiệp đã nhận được thông tư, nghị định nào hướng dẫn việc thực hiện Luật? Ông đánh giá như thế nào về công tác chuẩn bị của các doanh nghiệp trong việc thực hiện quy định này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thông tin về Luật sẽ có hiệu lực từ 1/7/2015 hầu hết các doanh nghiệp và khách hàng đều quan tâm, vì đã là doanh nghiệp hoạt động trong đất nước Việt Nam phải tuân thủ theo pháp luật. Chúng tôi rất sẵn sàng, đợi hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước để thực hiện. Một vài doanh nghiệp, như doanh nghiệp Novalen đã làm bảo lãnh trước ngày 1//2015, như vậy cho thấy các doanh nghiệp đang rất chờ đợi Luật này.

Xin ông có thể giải thích rõ hơn về trách nhiệm của các ngân hàng khi tham gia bảo lãnh được quy định cụ thể như thế nào hay nói cách khác là người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được hưởng quyền lợi gì từ sự bảo lãnh của ngân hàng?

Ông Đoàn Thái Sơn: Việc Luật KDBĐS quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê nhà ở HTTTL là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.

Về trách nhiệm của NHBL, tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu NHBL thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở HTTTL có bảo lãnh của ngân hàng sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.

Dư luận cho rằng, điều luật này không giúp ích gì cho thị trường BĐS ổn định mà giúp ích cho chính nhà làm luật có chỗ dựa an toàn, bởi nếu có xảy ra điều gì khó khăn thì chỉ đổ vào việc có ngân hàng bảo lãnh. Ông suy nghĩ về vấn đề này như thế nào?  

Ông Vũ Văn Phấn: Nội dung quy định Ngân hàng phải bảo lãnh dự án BĐS, trong Luật kinh doanh BĐS là nội dung mới. Thời gian qua, có một thực tế là các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó. Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền, gây bức xúc cho dư luận, bức xúc cho xã hội. Điều khoản này là để đảm bảo hai vấn đề: Thứ nhất, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Bộ Xây dựng khi xây dựng điều luật này đã lấy ý kiến rộng rãi từ nhân dân, đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm của Hàn Quốc và các nước trên thế giới, họ đã và đang thực hiện để bảo vệ người dân. Vì là Điều luật mới nên Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến rộng rãi thông qua các cuộc hội nghị, hội thảo, đóng góp ý kiến, thực hiện rất kỹ và đã được Quốc hội thông qua.

Thưa ông, có ý kiến cho rằng, người được hưởng quyền lợi nhiều nhất từ điều luật này là các doanh nghiệp bất động sản, bởi có khó khăn gì ngân hàng sẽ bảo lãnh. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi đây là điều phải hết sức cụ thể, vì thực tế do đặc thù kinh tế Việt Nam, nhà ở bán trên thị trường phần lớn là hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phần lớn là nhỏ. Nhưng bảo lãnh thế nào, cách làm thế nào để phù hợp với điều kiện thực tế của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang phân vân Ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Chúng tôi đang chờ đợi văn bản hướng dẫn của NHNN. Không phải doanh nghiệp nào cũng có tài sản thế chấp, dự án cả nghìn tỷ, rồi mức phí bảo lãnh là bao nhiều. Rủi ro càng lớn phí bảo lãnh càng cao. Nếu doanh nghiệp có đủ uy tín thì phí bảo lãnh phải càng thấp. Nghị định hưỡng dẫn thật rõ thì càng dễ thực hiện và bảo đảm được.

Để bảo lãnh cho một dự án thì ngân hàng phải kiểm soát được tiến độ, dòng tiền hay năng lực quản lý dự án, năng lực tài chính ... của chủ đầu tư. Điều này có khả thi không thưa ông khi trong thực tế việc thẩm định các yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn ngay cả đối với các cơ quan chức năng?

Ông Đoàn Thái Sơn: Theo đánh giá của NHNN, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của NHTM là loại bão lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NHTM như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến đố, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

Để quản lý rủi ro này, các NHTM tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NHTM cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện.

Ngoài ra, khó khăn đối với các ngân hàng có thể là những vấn đề sau:

- Giá trị bảo lãnh đối với các dự án bất động sản là rất lớn, do đó trường hợp ngân hàng cho vay vốn và ngân hàng thực hiện bảo lãnh cùng là một ngân hàng thì có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một ngân hàng đối với một khách hàng (dư nợ cấp tín dụng của một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có tổ chức tín dụng, khách hàng và người có liên quan là không được vượt quá 25% vốn tự có của tổ chức tín dụng).

- Trường hợp ngân hàng cho vay vốn và ngân hàng thực hiện bảo lãnh là hai ngân hàng độc lập thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của ngân hàng bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. 

Như vậy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu là phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng ngân hàng. Vì đây là một nghĩa vụ bảo lãnh phức tạp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, giá trị bảo lãnh lớn, thị trường biến động, khả năng ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao. Hiệu quả dự án quyết định trực tiếp mức độ khả thi đối với hoạt động bảo lãnh này.

Thưa ông, việc chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn trả lại tiền gốc cho nhà đầu tư. Vậy vấn đề này sẽ được khắc phục như thế nào để tránh tình trạng “quýt làm cam chịu”?

Ông Vũ Văn Phấn: Quy định ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS là để phục vụ lợi ích của số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư không để xảy ra tình trạng “quýt làm cam chịu”.

Khắc phục tình trạng trên thì Ngân hàng có biện pháp nghiệp vụ để thực hiện. Các ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh các lĩnh vực tương tự rồi chỉ có điều chưa đưa vào Luật. Nay đưa vào Luật rồi thì cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn.

Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng có năng lực để bảo lãnh. Chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì phí bảo lãnh thấp, ngược lại năng lực chủ đầu tư và tính khả thi dự án thấp thì phí bảo lãnh cao.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng được sử dụng như thế nào, báo cáo mục đích sử dụng số tiền đó và báo cáo tiến độ dự án với cả ngân hàng và khách hàng.

Thời gian qua, do thị trường BĐS quá nóng và có tình trạng khách hàng không đọc kỹ hợp đồng và có tình trạng chủ đầu tư để các điều khoản có lợi cho mình. Nhưng tình hình hiện nay, bản thân các chủ đầu tư mong muốn thực hiện tốt mọi trách nhiệm và đảm bảo quyền lợi khách hàng chứ không phải chủ đầu tư mong muốn xảy ra việc chậm tiến độ hoặc không thực hiện được dự án của mình.

Với những trường hợp chậm tiến độ xây dựng, chậm bàn giao nhà theo hợp đồng sẽ gây ra vấn đề đội giá vốn, ảnh hưởng đến cả người dân và ngân hàng. Theo ông, doanh nghiệp BĐS cần có những cam kết gì và khi không thực hiện đúng theo cam kết thì nên có chế tài gì giải quyết?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chúng tôi đề đạt ý kiến là văn bản hướng dẫn hiện chưa có nhưng có thể sẽ cho sử dụng tín chấp để thế chấp. Ví dụ ngân hàng chúng tôi có một số dự án, chúng tôi dùng chính những tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Người nào đã mua nhà của chúng tôi thì chúng tôi gửi cả băng hình, mời họ đến xem. Về Trách nhiệm đền bù: bảo lãnh trong Luật này tăng thêm hàng rào bảo vệ thứ 2 thôi, đó là những cái trừng phạt rất lớn mà không doanh nghiệp nào muốn làm, còn giữa người dân và chủ đầu tư có trách nhiệm dân sự, trong hợp đồng đã nêu rõ, 2 bên rất bình đẳng với nhau trước luật pháp. Còn nếu chậm bao lâu thì phải đền bù cho người dân. Còn trách nhiệm làm thế nào cho người mua nhà tin mình thì đấy là trách nhiệm của chủ đầu tư. Không biết các chủ đầu tư khác thế nào, còn chúng tôi, trách nhiệm cứ nơm nớp đến khi giao nhà xong, mà có những dự án vô cùng lớn hàng vài nghìn tỷ đồng, chúng tôi rất lo lắng. Chúng tôi vi phạm tiến độ sẽ sẵn sàng đền bù.  

Hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau về mức phí bảo lãnh, theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, mức phí bảo lãnh bất động sản sẽ được tính như thế nào? Nhiều ý kiến cho ràng Ngân hàng Nhà nước nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể từ 0,5%-1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn khó bỏ khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao thưa ông?

Ông Đoàn Thái Sơn : Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Luật các TCTD, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận.

NHNN cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao,… thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Theo ông, ngân hàng nên bảo lãnh tất cả các dự án BĐS hình thành trong tương lai hay lựa chọn các doanh nghiệp theo tiêu chí? Vậy các doanh nghiệp cần có tiêu chí như thế nào để các ngân hàng tìm đến?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi nghĩ thực ra việc bảo lãnh cũng như vay tín dụng giữa doanh nghiệp với ngân hàng thương mại đã diễn ra lâu rồi. Cách tìm hiểu, khảo sát thì các ngân hàng có đủ kinh nghiệm, vấn đề là phải có sườn pháp lý hướng dẫn họ. Ví dụ, trong việc thế chấp và tín chấp, nếu có thế chấp thì phí bảo lãnh sẽ giảm đi thế nào. Tôi nghĩ là các ngân hàng rất thận trọng trong đánh giá doanh nghiệp, khả năng hoàn thành dự án ra sao mới cấp tín dụng đến đó, nên không có gì đáng lo ngại. Tuy nhiên, trong luật mới thì chủ đầu tư chỉ được thu 70% thì không nên tính theo giá bán mà nên tính theo tiền thu. Chúng tôi rất mong văn bản hướng dẫn được rõ ràng cụ thể để giữa ngân hàng với doanh nghiệp dễ thỏa thuận.

Nếu tôi là ngân hàng thương mại thì tôi sẽ lựa chọn có dự án tôi không bảo lãnh, chúng tôi phải chọn những dự án ít rủi ro nhất. Nhưng đứng về góc độ cả nền kinh tế, nếu không được bảo lãnh thì không bán được nhà, sẽ có những dự án rơi vào tình trạng dở khóc dở cười, cái này các cơ quan chức năng phải nghiên cứu.

Theo quy định của Luật thì Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Đến thời điểm này, danh sách vẫn chưa được Ngân hàng Nhà nước công bố, nhưng một số chủ đầu tư đã tiến hành hợp tác với một số ngân hàng thương mại để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án. Theo ông, việc đi trước đón đầu như vậy có phải là một bước đi khôn ngoan hay không? Vì sao?

Ông Đoàn Thái Sơn: Như tôi đã nói ở phần đầu của chương trình, các quy định pháp luật hiện đã đủ các ngân hàng thực hiện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL. Do đó, việc các ngân hàng triển khai hoạt động trên thực tiễn là đúng quy định pháp luật.

Về công bố danh sách NHTM đủ điều kiện bảo lãnh, theo dự thảo Thông tư bảo lãnh ngân hàng, tất cả các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cấp phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng thì đều đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thưa ông, việc cộng thêm phí bảo lãnh có thể sẽ làm tăng giá nhà, điều này có lo sợ rằng thị trường BĐS chưa hồi phục thì lại tiếp tục rơi vào tình trạng ảm đạm. Ông đánh giá như thế nào trước nhận định trên?

Ông Vũ Văn Phấn: Phí bảo lãnh do ngân hàng và chủ đầu tư tự thoả thuận với nhau. Phía Ngân hàng Nhà nước sẽ có quy định riêng về hoạt động này.

Để khắc phục tồn tại thị trường BĐS thời gian vừa qua đặc biệt nhiều dự án chậm tiến độ, Luật mới có nhiều điều hạn chế khắc phục tình trạng này: Dự án phải hoàn thành việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, nhà cao tầng, chung cư thì phải hoàn thành móng. Khi được giao đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ đầu tư phải ký quỹ. Chủ đầu tư phải có đủ năng lực thực hiện dự án. Dự án từ 22 ha trở lên chủ đầu tư phải có 15% vốn thực hiện dự án. Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh. Việc thu tiền khi ký hợp đồng chỉ được thu tối đa 30% giá bán, trước khi bàn giao nhà chỉ được thu 70% giá bán, bàn giao nhà cũng chưa được thu hết mà chỉ thu 95% giá bán còn phải khi bàn giao sổ đỏ thì mới được thu nốt 100% giá bán căn nhà.

Nếu ngân hàng áp dụng phí bảo lãnh từ 0,5-1% theo tính toán của doanh nghiệp, mỗi m2 nhà có giá 25 triệu đồng/m sẽ tăng thêm khoảng bao nhiêu. Vậy phí bảo lãnh này tác động như thé nào tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng? 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tổng các công thức giá bán đề cập rất rõ giá nhà tính theo m2 thông thủy, VAT, phí bảo trì 2% là bao nhiêu. Tôi nghĩ rằng trong hướng dẫn Luật cần đề rõ phí bảo lãnh là bao nhiêu. VD 1m2 là 25 triệu thì phí bảo lãnh 70% giá đó. Phí bảo lãnh ít thì người mua nhà cũng yên tâm hơn. Chúng tôi cho là thị trường sẽ rất minh bạch. 8 triệu đồng phí bảo lãnh cho căn nhà 2,5 tỷ đồng thì không đáng là bao nhiêu. Trước mắt tôi cho rằng không quá ảnh hướng đến thị trường, nhưng phải làm thế nào để người mua nhà hiểu.

Rõ ràng việc cộng thêm phí bảo lãnh sẽ làm tăng giá nhà, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp trong khi thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi thời điểm khó khăn. Điều này sẽ tác động ngược trở lại các ngân hàng vì suy cho cùng thì nguồn vốn nằm trong bất động sản cũng là từ ngân hàng? Vậy ý kiến của ông thế nào?

Ông Đoàn Thái Sơn:

Mặc dù việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí. Tuy nhiên, về cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà. Do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho bất động sản. Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả được triển khai nhanh hơn. Qua đó, sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn.