Bộ Xây dựng ghi nhận kiến nghị về sửa Luật Nhà ở

Công ty Tâm Minh kiến nghị sửa Khoản 4, Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng bỏ từ "ở" trong cụm từ "Nhận quyền sử dụng đất ở" và chỉ cần “nhận chuyển quyền sử dụng đất” cũng được xem xét chỉ định chủ đầu tư để thực hiện dự án (không cần phải nhận chuyển quyền sử dụng đất ở).

Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Bộ Xây dựng nhận thấy, theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 22 và Khoản 1, Khoản 4, Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 thì hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (do được Nhà nước công nhận hoặc do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai).

Luật Đất đai năm 2013 tại các Điều 11, Điều 144 đã quy định căn cứ để xác định các loại đất cũng như có quy định về đất ở tại đô thị.

Tại Khoản 2, Điều 7 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng đã quy định giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ở hợp pháp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, quy định nêu trên của Luật Nhà ở 2014 là hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay đã có rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất không phải là đất ở của các tổ chức, cá nhân khác để đầu tư dự án nhà ở.

Do chưa phải là đất ở nên theo quy định của Luật Nhà ở 2014, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có quyền sử dụng các lô đất nêu trên sẽ không được chỉ định làm chủ đầu tư dự án mà Nhà nước phải tổ chức việc đấu thầu hoặc đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư.

Quy định này khó khả thi vì Nhà nước phải bỏ ra khoản tiền ngân sách lớn để thực hiện việc thu hồi hoặc nhận chuyển lại quyền sử dụng đất đối với các khu đất này thì mới tổ chức được việc đấu thầu hoặc đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư dự án cho các lô đất này.

Mặt khác, sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc nhận chuyển nhượng lại các khu đất này để tổ chức đấu thầu hoặc đấu giá, nếu doanh nghiệp đang có quyền sử dụng các lô đất này trúng đấu thầu, đấu giá thì cũng sẽ phát sinh thêm thủ tục, thêm chi phí cho việc tổ chức đấu thầu, đấu giá không cần thiết.

Trường hợp doanh nghiệp khác trúng đấu thầu, đấu giá, ngoài việc Nhà nước phải thực hiện việc thu hồi đất hoặc nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng các khu đất này của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng để giao cho doanh nghiệp trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá, thì việc thương lượng giữa hai doanh nghiệp về chi phí đền bù của lô đất đó cũng rất phức tạp, thậm chí không thể thực hiện được, gây ra tranh chấp khiếu kiện không đáng có…

Kiến nghị nêu trên của Công ty Tâm Minh cũng trùng với kiến nghị của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và kiến nghị này đã được Bộ Xây dựng bổ sung vào dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung các Luật về Đầu tư Kinh doanh để trình Quốc hội xem xét, ban hành theo hướng: Bổ sung các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi sang mục đích làm đất ở, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì cũng được xem xét để chỉ định chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong Nghị quyết số 22/2016/QH14 về điều chỉnh chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2016 và chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2017 của Quốc hội không có yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật này.

Mặt khác, Luật Nhà ở cũng mới được ban hành năm 2014 và cần có thời gian để đánh giá một cách tổng thể việc triển khai thi hành trên thực tế qua đó sẽ có các kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Do vậy, Bộ Xây dựng ghi nhận kiến nghị này của Công ty Tâm Minh và trình cơ quan có thẩm quyền khi nghiên cứu, sửa đổi quy định này của Luật Nhà ở năm 2014 vào thời gian thích hợp.