Bong bóng bất động sản Trung Quốc chưa vỡ

Có lẽ khi thị trường BĐS Trung Quốc nổ tung không chỉ có tiếng “ầm”, mà còn cả vô số tiếng la hét thảm thương.

28/06/2011 16:25

Bong bóng mà vỡ thì thường phải có âm thanh. Nhưng với thị trường bất động sản Trung Quốc, khó mà nghe rõ được bất cứ điều gì.

Ngày 09/06, tờ Wall Street Journal tuyên bố “bong bóng bất động sản khổng lồ ở Trung Quốc có lẽ đang vỡ”. Tờ báo này chỉ ra rằng theo Rosealea Yao từ công ty tư vấn GaveKal Dragonomics, giá nhà tháng 4 tại 9 thành phố lớn đã giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Bản thân bà Yao cũng cho rằng trong 6 tháng tới, một “sự điều chỉnh” là không thể tránh khỏi. Nhưng bà cũng cho rằng vẫn “còn hơn quá sớm để cho rằng bong bóng đang vỡ”.

Số liệu chính thức công bố ngày 14/06 khiến mọi chuyện thêm ồn ào. Diện tích sàn nhà ở khởi công trong tháng 5 tăng 19% và lượng bán tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhưng các dữ liệu về doanh số kể trên được hỗ trợ phần nào nhờ lấy tháng 05/2010 làm mốc so sánh. Vào tháng ấy mọi con số đều rất xấu vì mới vài tuần trước chính phủ vừa thi hành các biện pháp chống đầu cơ mua nhà. Con số nhà mới xây có thể tăng mạnh là vì chính phủ đang triển khai xây nhà cho người thu nhập thấp.

Ở các nước khác, ví dụ như Mỹ, giới kinh tế có thể dựa vào các tín hiệu rõ ràng từ các chỉ số giá nhà đáng tin cậy. Ở Trung Quốc, Tổng cục Thống kê quốc gia từng công bố một chỉ số giá nhà lấy số liệu tổng hợp từ 70 thành phố.

Nhưng chỉ số ấy chẳng giúp nhận ra thị trường bất động sản Trung Quốc đang nóng hay lạnh. Theo chỉ số này giá nhà chưa bao giờ giảm quá 1,3% trong khủng hoảng tài chính và chưa bao giờ tăng quá 12,8%/năm trong đợt bùng nổ nhà đất sau đó. Rõ ràng nó chả liên quan gì tới mức giá cắt cổ mà người mua nhà tại các thành phố lớn đang phải trả. Dân chúng chẳng buồn quan tâm tới chỉ số quốc gia nữa. Tháng 12 năm ngoái, chính phủ ngừng công bố số liệu này.

Dù vậy, cơ quan thống kê vẫn theo dõi giá nhà tại 70 thành phố riêng lẻ cấu thành nên chỉ số này. Lấy trọng số theo số dân và diện tích sàn xây dựng, tạp chí The Economist đã thử xây dựng lại chỉ số giá nhà kể trên (xem đồ thị) từ chỉ số riêng lẻ của từng thành phố. Tính toán cho thấy giá nhà trên phạm vi toàn quốc vẫn đang tăng (4%/năm tính tới tháng 4 năm nay) tuy đã chậm đi. Tốc độ tăng giá giảm dần đều trong 12 tháng liên tiếp.

Thiếu số liệu đáng tin cậy từ phía chính phủ, nhiều nhà phân tích quay sang sử dụng các số liệu thay thế từ khu vực tư nhân.

Công ty tư vấn bất động sản Soufun đã công bố chỉ số tổng hợp của 100 thành phố và kết luận tới tháng 5 giá nhà tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng ở nhiều thành phố, số liệu được thu thấp rất manh mún, đặc biệt là ở các khu đô thị nhỏ nơi công ty xây dựng không có hệ thống dữ liệu tốt. Đó là lý do vì sao bà Yao tuy dựa trên số liệu của Soufun nhưng chỉ tập trung vào 9 thành phố có số liệu tốt nhất.

Dù sao thì giá vẫn chưa cho thấy thị trường sẽ đảo chiều mạnh. Doanh số bán ra thường giảm trước vì các công ty xây dựng lạc quan sẽ cố đợi và hy vọng mọi chuyện sẽ lại tốt đẹp như trước. Bất chấp con số tăng 18% vào tháng 5, phần lớn các nhà phân tích tin rằng doanh số đang giảm rất mạnh.

Công ty xây dựng chỉ có thể không bán chừng nào họ còn chưa lỗ. Khi tiền mặt cạn và nợ đến hạn, họ sẽ buộc phải bán dù cho thị trường có như thế nào.

Để tìm đường thoát cho mình, các công ty lớn đã giảm sử dụng vốn nội địa và tìm kiếm vốn trên thị trường trái phiếu quốc tế. 30 công ty xây dựng được Standard & Poor’s xếp hạng trong 5 tháng đầu năm nay đã huy động được 8 tỷ đôla từ trái phiếu, chủ yếu là với kỳ hạn 5 năm. Trong cả năm 2010, họ đã huy động được 8,8 tỷ đôla.

Dù Trung Quốc có kiểm soát vốn chặt thì các công ty trên vẫn có thể chuyển tiền về nước nếu họ biết kiên nhẫn một chút và chịu xây cái gì đó ở những thành phố kém hấp dẫn.

Dù có vậy thì nợ của nhiều công ty nhỏ hơn sẽ đáo hạn vào năm tới. Standard & Poor’s kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm 10% trong vòng 12 tháng tới, nhưng họ không loại trừ khả năng một cuộc “chiến tranh về giá” nếu các công ty phải bán tháo với giá rẻ mạt.

Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc đang ở trong tình trạng bong bóng, có lẽ khi nổ tung không chỉ có tiếng “ầm”, mà còn cả vô số tiếng la hét thảm thương.

Theo Cafef