Bước tiến mới trong việc khơi thông vướng mắc của thị trường bất động sản

Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ các cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn, vực dậy thị trường bất động sản (BĐS), tạo động lực cho phát triển bền vững, thời gian qua, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều Nghị quyết, Nghị định, Đề án để phát triển bền vững thị trường.

Hàng loạt chính sách vĩ mô tác động trực tiếp, gián tiếp đến lĩnh vực BĐS trong năm 2023 được ban hành. Đặc biệt, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa qua, Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, đây là những luật quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

"Chúng tôi tin rằng các chính sách này có thể tháo gỡ nhiều nút thắt của thị trường, những sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở cũng là những chủ đề được các thành viên bất động sản quan tâm sâu sắc", Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hệ sinh thái – DVL Ventures, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định.

Những điểm nhấn của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Bàn về những điểm mới về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 đặt lại vấn đề về điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó, đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 quy định chỉ cần một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS là đủ điều kiện thành lập sàn BĐS thay vì phải có tối thiểu hai cá nhân như trước đây.

"Đặc biệt, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, điều quan trọng là cá nhân không được hoạt động độc lập, phải hoạt động trong lĩnh vực doanh nghiệp sàn giao dịch BĐS và doanh nghiệp môi giới BĐS", Luật sư Nguyễn Hồng Chung chỉ rõ.

Chia sẻ thêm về quy định này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, việc giảm từ hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS mới được thành lập sàn BĐS xuống còn một cá nhân là một hướng mở cho việc các Công ty TNHH có chức năng môi giới, tạo điều kiện cho việc hạn chế việc môi giới độc lập, môi giới không qua tổ chức.

Đối với quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, điều này làm tăng tính chuyên nghiệp, góp phần nâng cao chuyên môn, năng lực, đạo đức và hạn chế tình trạng méo mó của thị trường BĐS, đồng thời quản lý hoạt động môi giới BĐS tốt hơn.

Tuy nhiên, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng đây không phải là vấn đề một sớm một chiều. Để đưa việc thực hiện vào quy củ cần tuyên truyền pháp luật thật tốt và sự vào cuộc của cơ quan thuế, công an... mới có thể dần dần đưa vào khuôn khổ.

Luật sư Lê Ngọc Tuấn, Công ty Luật TNHH DAVILAW cho biết, đến tháng 6/2021, trên cả nước có khoảng 38 nghìn người được cấp chứng chỉ môi giới. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng trình Quốc hội, trong các môi giới BĐS, vẫn xuất hiện một số bộ phận không có đạo đức hành nghề dẫn tới lừa đảo.

Việc đưa quy định môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 theo ông Tuấn là điều cần thiết nhằm làm tăng tính chuyên nghiệp, khẳng định vai trò của lực lượng môi giới và cung cấp thông tin cho khách hàng một cách tốt hơn. Tuy nhiên ông Tuấn mong muốn Nghị định, Thông tư của Bộ Xây dựng sẽ phải hướng dẫn quy định đào tạo như thế nào.

Đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, đề cập đến vấn đề liên quan đến đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, theo luật sư Lê Ngọc Tuấn, quy định này sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tiến tới tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực thực sự, hoạt động chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, theo Luật sư này nếu như trong đặt cọc, người ta không sử dụng từ "đặt cọc" mà thay vào đó là "hợp tác", "góp vốn" thì công tác kiểm tra sẽ gặp nhiều khó khăn.

Một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 là luật mới quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, đồng thời giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở trong hình thành tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trong các quy định trước đây.

Việc điều chỉnh tỷ lệ thanh toán cùng với quy định về đặt cọc mua nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2023 và quy định về phân lô, bán nền; Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án BĐS cũng là những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thị trường BĐS và các nhà đầu tư quan tâm, ghi nhận và đánh giá cao.

Một số điểm mới của Luật nhà ở (sửa đổi)

Các chuyên gia, các chủ đầu tư BĐS đều đánh giá rất cao Luật nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Chia sẻ một số điểm mới liên quan, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết rất ủng hộ quy định mới về quyền sở hữu chung cư.

Tuy nhiên, theo đại diện Tập đoàn này, các công trình chung cư có niên hạn sử dụng chưa được thể hiện rõ ràng, vì thế cần quy định chi tiết, có thể đưa vào hợp đồng mua bán, quyền sử dụng đất để người mua biết sản phẩm được sử dụng bao lâu và nhận thức được giá trị của chung cư khi được mua lại.

Điều 57 của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có quy định về chung cư mini, phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, mua... Đối với trường hợp có quyền sử dụng đất, xây nhà từ 2 tầng trở lên với trên 20 căn hộ quy định điều kiện phải đáp ứng như chủ đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hệ sinh thái – DVL Ventures, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, nếu để đáp ứng điều kiện mà không có hướng dẫn chi tiết thì rất vướng.

"Đáng ghi nhận, sau một loạt sự cố xảy ra như cháy nổ, an toàn phòng cháy chữa cháy... thì Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đã đưa vào nội dung này. Đây là điểm mới phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế trong việc quản lý, phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, mua hiện nay", Chủ tịch Hệ sinh thái – DVL Ventures, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội khẳng định.

Bên cạnh đó, những điểm mới đáng chú ý của Luật này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, đó là quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra đó là những quy định mới về mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

Toàn Thắng