Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Mức thuế và các trường hợp miễn thuế

Theo hướng dẫn của Thuế TP. Hà Nội, đối với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Tuy nhiên, theo Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, một số trường hợp được miễn thuế TNCN, cụ thể:

Chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa người thân: Áp dụng đối với các giao dịch, bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại tương ứng; anh, chị, em ruột với nhau; cha mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết). Trường hợp phân chia bất động sản theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án khi ly hôn cũng thuộc diện được miễn thuế.

Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: Cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế nếu đáp ứng đủ ba điều kiện: Chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng; có thời gian sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận (hoặc Giấy chứng nhận trước đó nếu được cấp lại, cấp đổi); chuyển nhượng toàn bộ tài sản duy nhất, không áp dụng miễn thuế đối với trường hợp chuyển nhượng một phần.

Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là chỉ có nhà ở, đất ở duy nhất. Người nộp thuế tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của các điều kiện miễn thuế.

Đất được Nhà nước giao: Miễn thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải kê khai, nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN, đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, thời hạn nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai, thời hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp góp vốn bằng bất động sản, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.

Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khi chuyển nhượng bất động sản làm thay đổi người nộp thuế, người bán có trách nhiệm nộp thuế đối với thời gian thực tế sử dụng đất trước đó. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan thuế thực hiện xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính sau khi nhận phiếu chuyển thông tin địa chính theo thời hạn quy định.

Xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế

Theo Thuế TP. Hà Nội, căn cứ xác định giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, quy định tại Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP. Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá theo quy định của Nhà nước, giá tính thuế được xác định tùy theo từng loại bất động sản.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Đối với chuyển nhượng đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng: Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất; giá trị nhà, công trình căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có quy định, việc xác định giá trị nhà, công trình căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá chuyển nhượng được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố.

Về phương thức nộp hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính, Thuế TP. Hà Nội khuyến khích người dân sử dụng các kênh điện tử nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số. Hồ sơ gồm ba mẫu biểu cơ bản: Tờ khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN; Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Mẫu 01/TK-SDDPNN; Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB. Người dân có thể quét mã QR trên tài liệu hướng dẫn của cơ quan thuế để tải mẫu biểu.

Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có bất động sản hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ dichvucong.gov.vn, Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế tại dichvucong.gdt.gov.vn. Sau khi nhận được thông báo thuế, người dân có thể thanh toán trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Thuế TP. Hà Nội khuyến nghị người dân và doanh nghiệp kê khai trung thực, chính xác giá chuyển nhượng thực tế trên hợp đồng và hồ sơ thuế. Việc cố tình kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Kê khai đúng giá giao dịch không chỉ là nghĩa vụ thuế mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi phát sinh tranh chấp hợp đồng, đồng thời giảm nguy cơ bị truy thu thuế hoặc xử lý vi phạm.