Chính sách nhà ở cho thuê phải hướng đến sự ổn định lâu dài

Ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận tập trung vào các nội dung liên quan đến sử dụng đất, chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, mở rộng đối tượng thuê nhà ở công vụ; chất lượng quản lý nhà, chung cư và các vướng mắc tại các nhà chung cư…

Xử lý dứt điểm bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật nhà ở và các hệ thống pháp luật liên quan

Đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn đại biểu Quốc hội An Giang) đã đóng góp ý kiến về vấn đề phát triển nhà cho thuê quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 của Điều 2. Theo đại biểu, việc phân định các nhóm nhà ở là cần thiết, nhưng dự thảo cần làm rõ hơn mối quan hệ giữa nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách. Hiện nay, chính sách nhà ở xã hội bao gồm cả bán, cả cho thuê mua và cho thuê, trong khi nhà ở cho thuê có thể được phát triển để phục vụ cho nhóm thu nhập thấp, tức là nhóm có thể tham gia nhà ở xã hội. Nếu cơ chế ưu đãi, điều kiện đầu tư và quyền của chủ đầu tư giữa các nhóm không có sự khác biệt rõ ràng thì rất có thể khó tạo động lực để doanh nghiệp lựa chọn đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê.

Đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chính sách, có mục tiêu, công cụ và cơ chế ưu đãi rõ ràng, cần nghiên cứu chính sách tín dụng, cơ chế tiếp cận đất đai, ưu đãi thuế được quy định đồng bộ trong pháp luật về thuế, đồng thời có phương pháp định giá thuê bảo đảm cân bằng giữa khả năng chi trả của người thuê và mức sinh lời hợp lý của các nhà đầu tư.

"Đặc biệt là chính sách nhà ở cho thuê phải hướng đến sự ổn định lâu dài, cần làm rõ quyền, nghĩa vụ các bên cho thuê và bên thuê, căn cứ chấm dứt hợp đồng, điều chỉnh giá thuê, cách xử lý đối với người thuê không còn đáp ứng điều kiện, nhưng đang có nhu cầu thuê thực sự. Những vấn đề tranh chấp và giải quyết tranh chấp phát sinh; một số trường hợp như người cao tuổi, người khuyết tật, hoặc người không còn khả năng lao động, việc xử lý cần gắn với chính sách trợ giúp xã hội để tránh tạo ra tình trạng mất chỗ ở đột ngột", đại biểu nhấn mạnh.

Về chính sách nhà ở xã hội quy định tại Điều 59, đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị rà soát để bảo đảm điều kiện thụ hưởng thống nhất, minh bạch và đúng đối tượng, bảo đảm sự công bằng. Cần phân định rõ nội dung áp dụng thống nhất trên toàn quốc với nội dung giao địa phương quyết định, tránh cùng một chính sách nhưng mỗi nơi lại thực hiện theo cách khác nhau. Đối với việc bán lại nhà xã hội sau thời hạn 5 năm, dự thảo Luật đã có định hướng thu hẹp đối tượng được mua lại. Nhưng cần làm rõ hơn giá bán, cơ chế hậu kiểm và chế tài đối với hành vi lách luật, chính sách nhà ở xã hội được sử dụng nguồn ưu đãi của Nhà nước. Vì vậy, phải kiểm tra ở tất cả các khâu. Đồng thời, cần tăng cường hậu kiểm và kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai, dân cư để hạn chế kê khai không trung thực, đầu cơ hoặc hưởng chính sách nhiều lần, hoặc là các hình thức biến tướng khác như là tặng cho tài sản cho cha mẹ, cho người thân để đủ điều kiện.

Đối với căn hộ cho thuê, căn hộ chung cư cho thuê để lưu trú, đại biểu nhấn mạnh thêm về quy định tại khoản c, điểm c khoản 5 Điều 3, cần được quy định theo hướng cho phép nhưng có điều kiện thay vì lựa chọn cấm hoàn toàn. Hiện nay chúng ta không thể cấm được. Nhìn chung trên thế giới xu hướng chung là những căn hộ dư thừa họ cho thuê, là xu hướng tất yếu của chuỗi Airbnb chia sẻ, cho thuê chia sẻ, giống như taxi truyền thống hay bây giờ chuyển sang đi taxi công nghệ. Cũng có thời kỳ tranh chấp giữa taxi truyền thống và taxi công nghệ. Tuy nhiên xu hướng tất yếu sẽ vẫn thắng. Do đó việc có nhà cho thuê và thuê theo kiểu chia sẻ kinh tế Airbnb cũng sẽ là tất yếu nên không thể cấm hoàn toàn.

Mặc dù vậy, đại biểu Trương Hồ Hải cho rằng, cũng không cho phép không giới hạn, vì liên quan đến rất nhiều vấn đề, như việc có thể có những hoạt động phi pháp khi thuê nhà, nếu không quản lý được vấn đề về lưu trú và những vấn đề khác về phòng cháy, chữa cháy, an ninh, trật tự, thì phải có các điều kiện để vừa đảm bảo tài sản của chủ sở hữu không thể làm ảnh hưởng đến sự an toàn và chất lượng cuộc sống của cả tòa chung cư. Tiếp theo là xử lý dứt điểm các điểm bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật nhà ở và các hệ thống pháp luật liên quan.

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh bày tỏ sự quan tâm đối với nhà ở công vụ cho giáo viên công tác tại vùng đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo.

Theo đại biểu, hiện nay, nhà ở công vụ là công cụ chính sách đặc biệt quan trọng để thu hút và giữ chân đội ngũ nhà giáo, cán bộ y tế bám bản, bám trường chăm lo sức khỏe và con chữ cho đồng bào. Tại điểm c, khoản 1, Điều 50 của dự thảo Luật, đã bỏ quy định độc lập về đối tượng này mà gộp chung vào nhóm cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái. Như vậy còn các nhóm: Giáo viên, y bác sĩ mới được tuyển dụng đến nhận công tác lần đầu tại các xã vùng cao, biên giới; đội ngũ viên chức y tế, giáo dục được điều động luân chuyển tăng cường trong nội bộ địa phương. Trên thực tế, đa số đối tượng này không thuộc diện điều động, luân chuyển, biệt phái cấp tỉnh, cấp trung ương nên đối mặt với nguy cơ không được bố trí nhà công vụ, hoặc không thuộc diện được Nhà nước hỗ trợ tiền thuê nhà ở công vụ. Điều này sẽ gây thiệt thòi với họ, đặc biệt là những người trẻ, những thầy cô giáo đang cống hiến ở những nơi gian khó nhất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chỉnh lý Điều 50 theo hướng bổ sung một điểm riêng biệt tại khoản 1, Điều 50 như Luật Nhà ở hiện hành.

Về cơ chế giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không qua đấu giá, không qua đấu thầu tại Điều 63. Đại biểu thống nhất với việc đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đại biểu Hoàng Quốc Khánh cho rằng, việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu cần có tiêu chí lựa chọn rõ ràng, công khai, minh bạch, bảo đảm lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án. Đại biểu cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu quy định rõ tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm, khả năng thực hiện, tiến độ cam kết của nhà đầu tư.

Đồng thời, quy định về công khai kết quả lựa chọn và tăng cường giám sát quy trình triển khai dự án. Đặc biệt là cần có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai, kéo dài tiến độ hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án do nguyên nhân chủ quan. Trong đó làm rõ điều kiện, thẩm quyền và trình tự thay chủ đầu tư theo quy định pháp luật. Qua đó tránh tình trạng dự án được giao nhưng chậm triển khai gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân.

Đại biểu cũng bày tỏ thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 32 về việc Nhà nước đầu tư xây dựng, cải tạo nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở. Tuy nhiên, khoản 3 điều này mới quy định các nguồn hình thành quỹ, trong khi một số nguồn thu có thể không ổn định, ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện dự án cho thuê trong thời gian dài. Đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu bổ sung trong dự thảo Luật những nguyên tắc cơ bản về quản lý, sử dụng quỹ; bảo đảm công khai, minh bạch, sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và có trách nhiệm giải trình.

Xác định rõ điều kiện, nguyên tắc mua và giá chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trân trọng cảm ơn các ý kiến đóng góp hết sức quý báu, tâm huyết, trách nhiệm của các đại biểu Quốc hội. Ban soạn thảo đã tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội và các ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, các đại biểu đều đánh giá cao sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở đồng thời với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; cho rằng dự thảo Luật cơ bản đã thể chế đầy đủ quan điểm của Đảng về phát triển nhà ở trong giai đoạn mới. Đặc biệt là đã có chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở gắn với bảo đảm an sinh xã hội, tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa các chủ trương của Đảng với các chính sách có liên quan đến nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nêu tại một số nghị quyết và kết luận của Đảng.

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm trong đó có vấn đề nhà ở xã hội, đặc biệt là về giá nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, giá nhà ở xã hội đều được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định. Giá nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng và lãi suất ngân hàng mà nhà đầu tư phải vay. Mức giá này được thẩm định phụ thuộc vào hạ tầng, vật tư, vật liệu xây dựng ở các địa phương là khác nhau. Vì thế giá nhà ở xã hội dao động từ khoảng 15-29 triệu đồng/mét vuông tùy theo địa phương, tùy theo địa bàn. Các chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, tín dụng… dành cho chủ đầu tư đã được quy định rõ nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.

Trả lời câu hỏi của nhiều đại biểu băn khoăn về việc chuyển nhượng nhà sau 5 năm, Bộ trưởng cho biết, theo dự thảo Luật, người mua khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà phải tuân thủ các điều kiện nhất định, khi chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì giá bán không được vượt quá giá thời điểm mua. Điều này để tránh tình trạng trục lợi chính sách. Nhà ở xã hội thể hiện tính nhân văn trong chính sách của Đảng, Nhà nước nhằm hỗ trợ người dân khó khăn về chỗ ở. 

Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các địa phương đã điều chỉnh quy hoạch chung, trong đó xác định số lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại từng tỉnh, thành phố. Việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở khác phải tuân thủ quy hoạch đã được xác định.

Diệp Anh