Chính sách phát triển nhà ở cho thuê: Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Nhà ở cho thuê không còn được xem là giải pháp tạm thời mà trở thành một lựa chọn cư trú lâu dài, giúp người dân có chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Thực tế này cũng phản ánh rõ qua Chỉ số khả năng sở hữu nhà ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương do Viện Đất đai đô thị khu vực châu Á - Thái Bình Dương công bố. Báo cáo đánh giá 51 phân khúc thị trường tại 41 thành phố lớn cho thấy chỉ có 7 phân khúc đáp ứng tiêu chí người dân có thể mua nhà, trong khi phần lớn các đô thị đều có khả năng tiếp cận nhà ở thông qua hình thức thuê cao hơn đáng kể. Điều đó cho thấy phát triển nhà cho thuê đang trở thành xu hướng phổ biến tại nhiều nền kinh tế.

Nhà nước đóng vai trò kiến tạo

Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy nhà nước vẫn giữ vai trò trung tâm trong việc phát triển thị trường nhà cho thuê, song cách thức triển khai rất đa dạng.

Tại Nhật Bản, nền tảng của chính sách được hình thành từ Luật Nhà ở công cộng năm 1951 với mục tiêu xây dựng quỹ nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp. Thay vì áp dụng một mức giá cố định, tiền thuê được tính theo thu nhập thực tế của từng hộ gia đình, bảo đảm những người khó khăn nhất được hưởng mức thuê thấp nhất, đồng thời hạn chế bao cấp dàn trải. Các căn hộ cũng phải đáp ứng những tiêu chuẩn nghiêm ngặt về diện tích, chất lượng và an toàn.

Những năm gần đây, Nhật Bản tiếp tục điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt hơn. Thay vì chỉ đầu tư nhà ở công cộng, Chính phủ khuyến khích khu vực tư nhân tham gia thông qua hệ thống "Mạng lưới an toàn nhà ở", hỗ trợ cải tạo nhà, giảm chi phí thuê và bảo lãnh cho người thuê. Đến tháng 3/2025, hệ thống đã có hơn 943.000 căn hộ đăng ký cùng hơn 1.000 tổ chức hỗ trợ cư trú trên toàn quốc, giúp mở rộng nhanh nguồn cung nhà ở giá phù hợp mà không tạo thêm gánh nặng lớn cho ngân sách.

Song song với đó, Chính phủ Nhật Bản còn triển khai trợ cấp tiền thuê nhà cho các hộ gia đình bị mất việc hoặc giảm thu nhập, đồng thời phát triển chương trình nhà cho thuê với giá thấp hơn 20-40% so với thị trường nhằm hỗ trợ nhóm lao động trẻ, gia đình có con nhỏ và người có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ khả năng mua nhà.

Đa dạng mô hình, cùng hướng tới mục tiêu an cư

Không chỉ Nhật Bản, nhiều quốc gia cũng đang phát triển các mô hình nhà ở cho thuê phù hợp với điều kiện riêng.

Tại Trung Quốc, bên cạnh hệ thống nhà ở công cộng cho thuê, nước này còn triển khai mô hình "nhà ở cho thuê bảo đảm" dành cho thanh niên, người lao động mới và các nhóm gặp khó khăn trong việc mua nhà. Từ năm 2024, nhiều địa phương còn thực hiện cơ chế mua lại căn hộ thương mại tồn kho để chuyển thành nhà cho thuê giá rẻ, đồng thời ban hành hàng trăm chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp.

Hàn Quốc cũng mở rộng các dự án nhà ở cho thuê dài hạn dành cho lao động nhập cư, vợ chồng trẻ và sinh viên thông qua sự tham gia của khu vực công. Việc bảo đảm chỗ ở ổn định với chi phí hợp lý được xem là một trong những giải pháp góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống và hỗ trợ người trẻ lập nghiệp, lập gia đình.

Trong khi đó, nhiều quốc gia châu Âu như Đức và Áo xây dựng thị trường thuê nhà ổn định với hệ thống pháp luật bảo vệ quyền lợi người thuê, kiểm soát giá thuê và phát triển mạnh các mô hình nhà ở phi lợi nhuận. Riêng Vienna (Áo) duy trì quỹ nhà ở xã hội quy mô lớn, dành quỹ đất riêng để phát triển nhà ở cho thuê và coi đây là một bộ phận quan trọng của hạ tầng đô thị.

Singapore lại lựa chọn mô hình nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong phát triển nhà ở đại chúng, đồng thời duy trì chương trình nhà cho thuê công cộng dành cho các hộ thu nhập thấp chưa đủ điều kiện mua nhà, với mức thuê được tính theo khả năng chi trả của từng hộ gia đình.

Theo các chuyên gia, điểm chung của những quốc gia thành công không phải là tìm cách để mọi người đều sở hữu nhà, mà là xây dựng hệ thống chính sách giúp người dân có thể an cư bằng nhiều hình thức khác nhau, trong đó nhà ở cho thuê giữ vai trò ngày càng quan trọng.

Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, chính sách đất đai, ưu đãi tài chính, phát triển quỹ nhà và bảo vệ quyền lợi người thuê, đồng thời huy động hiệu quả nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, khi nhà ở được nhìn nhận trước hết là một yếu tố bảo đảm an sinh và phát triển nguồn nhân lực thay vì chỉ là tài sản để tích lũy, thị trường sẽ vận hành ổn định hơn, tạo điều kiện để người dân có chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời góp phần phát triển đô thị bền vững.

An Bình