Đất nguồn gốc khác nhau không bắt buộc tách thửa khi cấp sổ

Gia đình ông Trần Bê (Quảng Ngãi) đang sinh sống trên thửa đất có diện tích 450 m². Thửa đất này được gia đình sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ năm 1994 đến nay.

Năm 2025, gia đình ông Bê xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cả thửa đất 450 m². Ngay sau đó, cơ quan chức năng tại địa phương đã thực hiện xác định nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất nói trên.

Cụ thể, thửa đất này có 2 phần diện tích với 2 nguồn gốc đất khác nhau. Trong đó, phần 200 m² đất có nhà ở được xác định có nguồn gốc sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, phần 250 m² thì được xác định là đất lấn, chiếm theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024.

Sau khi xác định nguồn gốc đất, cơ quan chức năng đề nghị tách thửa đất của gia đình ông thành hai thửa riêng biệt 200 m² và 250 m² để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa riêng do có nguồn gốc đất khác nhau.

Ông Bê nghiên cứu thì nhận thấy trong Luật Đất đai và các Nghị định có liên quan không có quy định cụ thể trường hợp này.

Ông hỏi, thửa đất của gia đình ông có bắt buộc phải tách thửa để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận hay không? Điều khoản nào quy định về trường hợp như gia đình ông?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung ông hỏi là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trên cơ sở kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính, nguồn gốc, thời điểm sử dụng từng phần diện tích và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời về nguyên tắc như sau:

Khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa".

Điểm a khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định ranh giới thửa đất được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau; ranh giới thửa đất trên thực địa được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất và sự thỏa thuận của người sử dụng đất, người quản lý đất liền kề.

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Các quy định nêu trên không yêu cầu bắt buộc phải tách một thửa đất đã được xác lập thành các thửa riêng chỉ vì trong thửa đất có các phần diện tích có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, xác định cụ thể ranh giới, diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với từng phần diện tích; phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại Điều 138 và phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 phải được xem xét theo đúng điều kiện tương ứng và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Việc tách thửa chỉ đặt ra khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi qua kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền xác định cần hình thành các thửa đất độc lập theo ranh giới quản lý, sử dụng thực tế và quy định của pháp luật, không phải chỉ do khác nhau về nguồn gốc sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cung cấp thông tin nêu trên để ông biết, thực hiện. Trường hợp còn khó khăn, vướng mắc, đề nghị ông liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn theo quy định của pháp luật.

Chinhphu.vn