Để cải tạo, quản lý, vận hành chung cư cũ hiệu quả hơn

Hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw tổ chức ngày 20/12.

Thống kê bước đầu cho thấy, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong cải tạo, quản lý vận hành chung cư cũ vẫn còn khó khăn, vướng mắc, chưa thu hút nguồn lực đầu tư của doanh nghiệp bởi chi phí lớn nhưng lợi ích không cao.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ rõ một số khó khăn như bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng với đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng cải tạo, xây dựng chung cư cũ chưa thỏa đáng với một số người dân. Trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù.

Bên cạnh đó là tình trạng khó khăn trong việc xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội; chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

Từ những bất cập này, lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam và các ý kiến tham luận tại hội thảo đã kiến nghị loạt giải pháp đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Theo đó, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tiến hành rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Từ đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như người liên quan biết và thực hiện.

"Cần sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; đồng thời khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP", ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiến nghị.

Các ý kiến tại hội thảo cũng cho rằng cần có những giải pháp để huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế trong xã hội chứ không chỉ trông chờ vào nguồn vốn của chủ đầu tư. Đồng thời phải tạo lập được quỹ nhà tạm cư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định cụ thể, chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp của nhà chung cư

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TPHCM.

Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TPHCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

"Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư", đại diện Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội phân tích.

Ông Tuấn cũng thẳng thắn nêu rõ việc bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì là vấn đề nổi cộm không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân - chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến Ban Quản trị - Đơn vị quản lý vận hành và thậm chí là cả các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Nguyên nhân chủ đầu tư "chậm trễ" trong công tác bàn giao phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ).

Bên cạnh đó các khoản quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, nhiều nơi lên đến hàng trăm tỷ đồng thì việc chậm trễ trong việc bàn giao khoản kinh phí này của chủ đầu tư cho Ban Quản trị các tòa nhà và cư dân "chậm ngày nào hay ngày đấy". Thậm chí có tình trạng chủ đầu tư còn chiếm dụng khoản kinh phí này.

Đã có rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện xảy ra đối với việc chậm bàn giao quỹ bảo trì đã được các cơ quan báo chí phản ánh. Tiêu biểu như việc tranh chấp bàn giao quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà Keangnam đã nhiều lần được Báo Điện tử Chính phủ đề cập từ những năm trước.

Thực tế cũng cho thấy, tranh chấp về phần sở hữu chung riêng tại các tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư hiện nay cũng diễn ra rất gay gắt. Nổi bật nhất trong đó là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn cũng đề xuất giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp.

Theo đó, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh "trúng, đúng" các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Đặc biệt cần gấp rút xem xét ban hành Nghị định Quản lý nhà chung cư.

Có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị. Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật" nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn kiến nghị cần xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp ngay từ khi chủ đầu tư dự án đưa cư dân vào ở. Chủ đầu tư phải minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích chung riêng.

"Nghiên cứu xem xét cơ chế bên thứ 3 trong việc quản lý quỹ bảo trì; kiểm soát chặt các thủ tục, đánh giá chất lượng dự án nhà chung cư trước khi bàn giao cho cư dân về ở", Luật sư Tuấn nhấn mạnh.

Toàn Thắng