Điều kiện cấp sổ đỏ nhà ở xây dựng không phép

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời vấn đề bà Lý hỏi như sau:

Với nguyên tắc, văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực, các trường hợp sử dụng đất, xây dựng nhà ở không đúng quy định sau ngày Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực là vi phạm và phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định của pháp luật.

Bởi vậy, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở cũng có quy định nhằm giải quyết dứt điểm các tồn đọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), sở hữu nhà ở đối với một số trường hợp sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định, nhà ở đã xây dựng không phép từ trước ngày Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng trước ngày 1/7/2006

Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, điều kiện để xem xét cấp GCN cho cá nhân trong nước có nhà ở đã xây dựng không phép trước ngày 1/7/2006 (trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) được quy định như sau;

- Phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1/7/2006;

- Nhà ở không có tranh chấp;

- Nhà ở được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

- Đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đất sử dụng trước ngày 1/7/2004

Theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, thì người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 (trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai như:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, người sử dụng đất đó không có một trong các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP như:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

- Lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

- Lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đai không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt, thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Khoản 2 Điều 11 và Điều 16 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ nộp gồm có:

- Đơn đề nghị cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có).

- Các giấy tờ liên quan đến nhà ở (nếu có) hoặc quyết định xử phạt xây dựng nhà không phép…

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở (người sử dụng đất, sở hữu nhà ở có thể liên hệ trực tiếp hoặc yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện giới thiệu với công ty đo đạc địa chính tại địa phương, để tiến hành đo đạc nhà đất và lập bản vẽ, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở).

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng có hay không có tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt; Trường hợp nhà ở xây dựng không phép trước ngày 1/7/2006, thì kiểm tra tình trạng nhà ở có hay không có tranh chấp; xác nhận nhà được xây dựng không phép trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hay là xây dựng không phép sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn nhưng phù hợp với quy hoạch đó.

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

Tin liên quan:

- Về cấp giấy phép xây dựng khi chưa có sổ đỏ

- Giải đáp về đề nghị cấp sổ đỏ

- Cấp sổ đỏ trường hợp đất không có giấy tờ