Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn

Năm 2009, huyện tiến hành chủ trương cấp đổi lại giấy chứng nhận, gia đình bà đã làm hồ sơ xin cấp đổi lại với diện tích đất nói trên, mục đích sử dụng là "đất ở", thời hạn sử dụng là "lâu dài".

Bà Nhung hỏi, gia đình bà xin chuyển mục đích sử dụng như vậy có được không? Gia đình bà phải làm những thủ tục gì và có được cấp lại đất với diện tích như ban đầu không?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời thắc mắc của bà Nhung như sau:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

- Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp, chưa được công nhận là đất ở khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.

- Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 37 Luật Đất đai quy định, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Theo Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở.

- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương. Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

Hạn mức công nhận đất ở

Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Ngoài ra, theo Quyết định số 41/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, xác định diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, thì hạn mức công nhận diện tích đất ở tại địa bàn tỉnh Thái Bình là không quá 400 m².

Trường hợp bà Bùi Thị Tuyết Nhung ở Thái Bình, nếu sự việc đúng như bà Nhung trình bày thì gia đình bà đang sử dụng diện tích 264 m² đất vườn được giao theo Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Nay muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, bà Nhung phải có đơn đề nghị gửi UBND huyện. UBND huyện sẽ xem xét, quyết định cho phép gia đình bà chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và thửa đất vườn đó phải nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư hoặc là đất vườn xen kẹt nằm trong khu dân cư.

Trường hợp đất vườn của gia đình bà Nhung được UBND huyện cho phép chuyển đổi sang đất ở thì hạn mức công nhận đất ở áp dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai và Quyết định số 41/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Bình.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.