Điều kiện doanh nghiệp được quản lý vận hành chung cư

Tập đoàn Geleximco đang nghiên cứu thực hiện một số dự án cải tạo nhà chung cư cũ. Theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 21/2016/TT-BXD về ký kết hợp đồng để bố trí nhà ở tái định cư, trường hợp được bồi thường bằng nhà ở và bố trí tái định cư tại chỗ thì chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ký hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư.

Hợp đồng mua bán, bố trí nhà ở tái định cư tham khảo theo mẫu tại Phụ lục số 02; hợp đồng thuê mua, bố trí nhà ở tái định cư tham khảo theo mẫu tại Phụ lục số 03 của Thông tư này.

Theo dự án của Tập đoàn, cư dân sẽ được tái định cư tại chỗ và thực hiện thanh toán thêm phần diện tích chênh lệch của căn hộ mới sau khi cấn trừ diện tích được bồi thường.

Tuy nhiên, đối với phần diện tích chêch lệch do cư dân mua của chủ đầu tư thì áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đó, đối với phần diện tích này, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã nghiệm thu xong phần móng và một số điều kiện khác (khác với thời điểm ký hợp đồng đền bù), trong khi mẫu Phụ lục số 02 của Thông tư số 21/2016/TT-BXD có nội dung thỏa thuận cả 2 phần diện tích này (diện tích được bồi thường diện tích mua thêm).

Qua Hệ thống tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Tập đoàn Geleximco đề nghị giải đáp, Tập đoàn có thể áp dụng mẫu tại Phụ lục số 02 để thỏa thuận về bồi thường và diện tích mua thêm sau xây dựng được không? Nếu có thì thời điểm được phép ký hợp đồng này là khi nào? Có phải tuân thủ các quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản hay không?

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 105 của Luật Nhà ở 2014 thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau:

- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.

- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường.

- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Theo quy định tại Khoản 9, Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng về sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng, khi đáp ứng đủ điều kiện về chức năng, năng lực để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành có văn bản ghi rõ tên, địa chỉ, số điện thoại liên lạc kèm theo bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định nêu trên gửi Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì đăng tải công khai thông tin trên cổng thông tin của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.

Trường hợp chưa đủ giấy tờ thì Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề nghị đơn vị quản lý vận hành bổ sung giấy tờ còn thiếu.

Hội nghị nhà chung cư tham khảo các thông tin đăng tải trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

Đối chiếu với quy định nêu trên, Tập đoàn Geleximco khi tham gia quản lý, vận hành nhà chung cư ngoài việc phải có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì cần có đủ các bộ phận: Bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường và các cán bộ của các bộ phận này phải có trình độ nhất định trong lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và các cán bộ (bao gồm Giám đốc, Phó giám đốc công ty và các cán bộ đang làm việc tại 4 bộ phận trên) phải có Giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư; trường hợp Tập đoàn Geleximco có nhu cầu thành lập một phòng hoặc thành lập một ban quản lý thuộc Tập đoàn để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư thì phòng hoặc ban này cũng phải có các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ đáp ứng yêu cầu theo quy định trên.

Việc ký hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư

Về hợp đồng thỏa thuận bồi thường, tái định cư, theo quy định tại Điều 9 và Điều 14 của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt (trong đó có cả nội dung bố trí phần diện tích nhà ở được bồi thường và phần diện tích nhà ở được mua thêm). Trên cơ sờ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện ký hợp đồng để mua bán, bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì chủ đầu tư được áp dụng mẫu hợp đồng mua bán, bố trí nhà ở tái định cư do Bộ Xây dựng ban hành quy định tại Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP cho cả trường hợp mua phần diện tích nhà ở được bồi thường và phần diện tích nhà ở được mua thêm.

Về điều kiện ký hợp đồng mua bán, bố trí nhà ở tái định cư, theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 12 của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện các quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 26 của Luật Nhà ở.

Cụ thể, tại Khoản 6, Điều 26 của Luật Nhà ở đã quy định, chủ đầu tư của dự án có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, đối chiếu với quy định nêu trên thì việc ký kết hợp đồng mua bán, bố trí nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với chủ sở hữu nhà chung cư phải tuân thủ các điều kiện về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này.

Chinhphu.vn