Điều kiện sang tên quyền sử dụng đất thừa kế

Thời điểm làm hộ khẩu năm 1992 chỉ có tên bà nội và gia đình ông Trung trong đó. Năm 1997, bà nội ông được cấp sổ đỏ đứng tên riêng. Hiện gia đình ông Trung có dự định chuyển tên sổ đỏ sang cho bố ông.

Ông Trung hỏi, thủ tục sang tên có cần phải có chữ ký của cả 5 người con hay chỉ cần chữ ký của những người trong hộ khẩu?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời vấn đề ông Trung hỏi như sau:

Căn cứ thông tin ông Hoàng Trung nêu, đối chiếu năm sinh (1929), năm chết (2019) của bà nội ông Trung, có thể nhận định: Sau khi người chồng đầu tiên chết, bà nội ông Trung chuyển ra khỏi nhà chồng, có 2 con chung, nhưng không có tài sản chung với chồng đã chết. Bà tái giá, sống chung với ông nội ông Trung như vợ chồng, xác lập quan hệ vợ chồng với nhau trước ngày 3/1/1987 (trước ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực), sinh 3 người con, nhưng không đăng ký kết hôn. Trường hợp này được pháp luật xác định là hôn nhân thực tế.

Điều 15 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 quy định: "Vợ chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới".

Theo ông Hoàng Trung, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1997  đứng tên một mình bà nội (không phải cấp cho hộ gia đình). Căn cứ các quy định nêu trên quyền sử dụng đất được xác định là quyền chung của cả vợ và chồng. Khi chết, di sản của bà nội ông Trung bằng một phần hai (1/2) tài sản chung vợ chồng. Bà nội ông Trung không để lại di chúc. Hiện nay ông nội còn sống, 6 người ở hàng thừa kế thứ nhất gồm: Chồng, 3 người con chung, 2 người con riêng với người chồng trước được quyền hưởng phần di sản bằng nhau.

Gia đình muốn một người con chung của ông bà nội (là bố ông Trung) đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, thay cho tên của bà nội trên Giấy chứng nhận cũ, thì những người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất cần phải yêu cầu Văn phòng công chứng nơi có đất lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của bà nội để lại. Những người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ phần di sản mà mình được hưởng cho bố ông Trung; đồng thời ông nội tặng cho bố ông Trung phần tài sản của ông bằng một phần hai (1/2) tài sản chung vợ chồng, thì khi đó bố ông Trung đủ điều kiện đăng ký biến động đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng, những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

Theo quy định nêu trên, những người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất của bà nội gồm: Chồng, 3 người con chung, 2 người con riêng với người chồng trước có thể nhường quyền thừa kế cho một người con là bố ông Trung và ông nội tặng cho phần tài sản của ông nội (bằng 1/2 tài sản chung vợ chồng với bà nội) cho bố ông Trung thì bố ông Trung đủ điều kiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6 người thừa kế theo pháp luật của bà nội của ông Trung gồm: Chồng, 3 người con chung, 2 người con riêng của bà nội với người chồng trước phải ký tên, điểm chỉ vào Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trước mặt công chứng viên.

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.