Dù còn khó khăn, thị trường BĐS vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về toàn cảnh thị trường BĐS quý I/2023 và diễn biến thị trường BĐS quý II/2023.

Thị trường BĐS vẫn trong trạng thái "chờ đợi"

Theo báo cáo của VARS, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái "chờ đợi".

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án "án binh bất động" chờ tháo gỡ.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với túi tiền của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại.

Ghi nhận những điểm sáng tín hiệu tích cực

Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch... vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư.

Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Nhận định về trường BĐS giai đoạn tới, VARS cho rằng thị trường BĐS ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Theo Chủ tịch VARS, trong quý II, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang "đắp chiếu" chờ đợi tham gia thị trường, cung cấp cho thị trường nguồn cung mới.

"Nếu thị trường có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư, Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, tháo gỡ khó khăn cho thị trường, lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực thì sẽ có thêm hàng hóa, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc", ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát ra khỏi trạng thái trầm lắng, VARS kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang "án binh bất động".

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng gỡ bỏ vướng mắc pháp lý. Mở rộng đối tượng được vay, được hưởng ưu đãi tín dụng với các sản phẩm có giá trị thấp, các dự án mới, dự án thương mại…

Báo cáo của VARS cũng khẳng định để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sớm cân bằng cán cân cung cầu, cần đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH).

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết NƠXH là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu. Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch NƠXH, đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua NƠXH.

Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết cần quy định điều kiện về đối tượng được mua NƠXH "thoáng" hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường .

Với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Khôi đánh giá đối với khách hàng khu vực thành thị, khu vực có nhu cầu NƠXH cao nhất, với giá căn hộ khoảng 2 tỷ đồng, lãi suất phải trả khi sử dụng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là 18-20 triệu đồng thì vẫn còn ở mức cao. Như vậy, đối tượng muốn mua (trừ chi phí cho gia đình) thì thu nhập ít nhất phải 30 triệu đồng/tháng mới có thể mua được. Do đó, chênh lệch giữa thu nhập và lãi suất áp dụng là áp lực lớn đối với người mua nhà hiện nay.

Toàn Thắng