Giải pháp nào để phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững thị trường BĐS Việt Nam?

Bảo đảm đồng bộ, thống nhất của pháp luật liên quan đến thị trường BĐS

Lần đầu tiên Quốc hội Khoá XV thực hiện quyền giám sát tối cao đối với thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội, là một lĩnh vực kinh tế nhưng lại gắn liền với mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang trong "nốt trầm"; cầu nhiều nhưng cung lại ít, giá bán một số loại hình BĐS ở một số khu vực bị đẩy lên cao; ngân hàng siết chặt tín dụng vay BĐS; các bê bối của một số công ty BĐS cũng ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường... 

Xung quanh về vấn đề này, TS. Trần Minh Sơn (Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp), Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á–Thái Bình Dương (PACC), phân tích:

Hiến pháp năm 2013 (Điều 22, 32, 33 và Điều 51) quy định: công dân có quyền có nơi ở hợp pháp; mọi người có quyền sở hữu nhà ở; mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm; Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phát triển bền vững các ngành kinh tế góp phần xây dựng đất nước, tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hoá, trong đó có hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội.

Thị trường BĐS có tác động lớn đến phát triển KT-XH, có mối liên hệ trực tiếp các thị trường khác, như: tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động; chịu tác động bởi pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS, bảo vệ môi trường… và có vai trò quan trọng trong đảm bảo an sinh xã hội, chỗ ở cho người dân theo yêu cầu của Hiến pháp. 

Trong thời gian qua (giai đoạn từ năm 2015- đến giữa năm 2024), thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển về quy mô thị trường, loại hình, số lượng, quy mô dự án, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; quá trình phát triển có sự phát triển và thay đổi khác nhau ở từng giai đoạn như sau:

Giai đoạn năm 2015 - 2021: Thị trường BĐS phát triển sôi động, mạnh mẽ với nhiều loại hình BĐS, nhiều nguồn cung, hình thành nhiều đô thị mới, có nhiều loại hình BĐS mới như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel)…; doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh bất BĐS có sự tăng trưởng nhanh qua các năm cả về số lượng và về vốn đăng ký. 

Đến năm 2021, ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án, tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 triệu tỷ đồng. 

Tuy nhiên, một phần các dự án BĐS trong giai đoạn này là dự án được đầu tư từ giai đoạn trước. Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân; một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận cho người dân. Ở cuối giai đoạn này, gần như tất cả loại hình BĐS du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý, một phần do chưa có đầy đủ quy định pháp luật điều chỉnh, một phần do quá trình tổ chức thực hiện pháp luật còn có nhiều hạn chế.

Giai đoạn năm 2021 – đến giữa năm 2024: Thị trường BĐS trên cả nước suy giảm (chỉ trừ một số khu vực chỉ một vài thành phố lớn), hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung BĐS hạn chế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước, giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TPHCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư giá bình dân. 

Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án rất lớn, gây lãng phí về đất đai, nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm. Trong khi BĐS condotel, officetel gần như "đóng băng" và vẫn tiếp tục gặp vướng mắc trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lượng giao dịch từ nửa cuối năm 2022 đến giữa năm 2024 có xu hướng chững lại và giảm.

Giá văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như TP. Hà Nội, TPHCM có xu hướng giảm cùng với tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra các vùng phụ cận. Giá bán sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang và tiếp tục giảm nhẹ, lượng giao dịch hạn chế. BĐS condotel, officetel gần như "đóng băng" và vẫn tiếp tục gặp vướng mắc trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. BĐS công nghiệp cơ bản phát triển ổn định.

Trên cơ sở thực trạng như trên cho thấy các tồn tại, hạn chế chủ yếu tập trung vào một số nguyên nhân như sau: về công tác quy hoạch chưa thực sự đi vào cuộc sống; việc triển khai dự án BĐS, trong đó có hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; về nguồn vốn cho thị trường BĐS. 

Theo đó, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp; tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân; giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; việc thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu.

5 giải pháp để phát triển an toàn, lành mạnh

Trên cơ sở đó, để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, đề xuất một số đề xuất giải pháp như sau:

Thứ nhất, nhiều nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất không phải là đất ở theo Luật Đất đai năm 2013, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc trường hợp điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, có sự thay đổi về pháp luật nên không thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 

Đến nay, các dự án đã trải qua thời gian dài, qua nhiều lần thay đổi về quy định pháp luật nhưng vẫn chưa giải quyết được thủ tục về đất đai. Một số dự án sử dụng quỹ đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà thực hiện theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất nhưng không thể thỏa thuận được hết diện tích đất, do đó không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án. 

Vì vậy, đề nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thứ hai, khẩn trương thực hiện Nghị quyết 54/2024/UBTVQH15 ngày 16/10/2024 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 để trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại kỳ họp và theo trình tự, thủ tục rút gọn dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai… nhằm có giải pháp quyết liệt cho thị trường BĐS.

Thứ ba, đề nghị Quốc hội xem xét thông qua dự án Luật sửa đổi bổ sung Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đấu thầu và Dự án Luật sửa đổi; bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, Luật Kế toán, Luật Kiểm toán độc lập, Luật Ngân sách Nhà nước, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Quản lý Thuế và Luật Dự trữ quốc gia; Dự án Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN và Dự án Luật Đấu giá tài sản; Dự án Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn và Dự án Luật Đầu tư công để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đầu tư công cũng như các dự án đầu tư của khu vực tư nhân.

Thứ tư, phát huy mạnh mẽ vai trò của Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án cùng với Tổ Công tác của Chính phủ, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ và các Tổ Công tác tại một số địa phương trọng điểm sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn của khoảng hơn 500 dự án BĐS, nhà ở thương mại trong cả nước, trong đó TPHCM có hợn 148 dự án để vừa tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường BĐS, tạo điều kiện kéo giảm giá nhà và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Thứ năm, thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030. Hiện nay, mức lãi suất cho vay dự án nhà ở xã hội là 6,6%/năm, mức lãi suất gọi là "ưu đãi" này còn cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường, nên đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp, để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm. 

Đề nghị nghiên cứu xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế Giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế GTGT về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế TNDN về mức 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê nhằm hoàn thành mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030.

TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp)