Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá?

Luật sư Lê Văn Đài, Trưởng Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp câu hỏi của ông Nguyễn Duy như sau:

Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Tại Điều 4 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ) quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.

Theo quy định tại Điều 5 Quy chế này thì điều kiện các thửa đất được tổ chức đấu giá là:

- Đất đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng;

- Đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng;

- Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh theo hình thức đấu giá, sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất  đối với dự án đó quyết định. Đất được đem đấu giá là đất đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; có thể đã được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc có tài sản trên đất, hoặc có vị trí lợi thế thương mại đặc biệt.

Trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất sẽ không áp dụng hình thức đấu giá trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai như: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; và các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

- Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.

Một việc khác mà ông Nguyễn Duy quan tâm nữa là ngoài việc giao đất, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá thì còn có quy định nào về hình thức giao đất, cho thuê đất khác đối với dự án sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, ông Duy cần tham khảo thêm quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyền lựa chọn hình thức giao đất thuê đất tại Khoản 4 Điều 34;  Khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai; và thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư quy định tại điểm a, Khoản 1; Điều 28; khoản 2 Nghị định 69/2009/NĐ-CP về trường hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.