Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Sửa Luật để tăng tính thống nhất

Phát biểu khai mạc Hội nghị, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực VNREA cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để lấy ý kiến công khai, rộng rãi.

Phó Chủ tịch thường trực VNREA gợi ý một số vấn đề cần quan tâm thảo luận như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội.

TS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fullbright nêu quan điểm: Chúng ta nên sửa Luật thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án BĐS. Đồng thời cho rằng, vấn đề đặt ra là làm thế nào để trong quá trình sửa luật phải bảo đảm tính thống nhất, tránh chồng chéo, mâu thuẫn bởi có rất nhiều điều luật liên quan tới thị trường BĐS và kinh doanh BĐS.

"Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu chúng ta sẽ càng gặp nhiều vấn đề. Nếu chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống", TS. Phạm Duy Nghĩa nói.

Cần định nghĩa rõ hơn căn hộ, biệt thự du lịch

Cho ý kiến về Luật Kinh doanh BĐS, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, lần này Bộ Xây dựng đã đưa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật, tuy nhiên cần định nghĩa rõ hơn. Đồng thời cần làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các loại hình BĐS được đưa vào đầu tư kinh doanh...

TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần quan tâm BĐS công nghiệp, bất động sản số cũng như các vấn đề liên quan tới phí bảo lãnh gắn với nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề mua bán giao dịch BĐS qua sàn hay không qua sàn... theo vị chuyên gia này, thứ cấp thì nên thông qua sàn và nên cho phép bán thông tin dữ liệu BĐS.

Đối với dự án sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, TS. Cấn Văn Lực nêu các vấn đề cần lưu ý như: Định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận; không nên mở nhà hàng karaoke, kinh doanh quán bar ở chung cư vì dễ mất an toàn, trừ nhà hàng, quán cafe; sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, niên hạn sử dụng căn hộ chung cư, khống chế giá đền bù khi tịch thu, thu hồi...

Cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn và nêu thí dụ: "Khi chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình thống nhất sửa rất khó khăn. Ngoài ra, tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian".

Từ thực tế này, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đề xuất, thiết kế chung cư đã xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước.

Ngoài ra, theo ông Quê, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cư có thời hạn còn sử dụng đất vẫn lâu dài, Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng.

Trong thời hạn sử dụng có hai thời điểm đánh giá: Thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai, động đất, sóng thần… sẽ giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.

"Chúng ta đang có 1.557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng", Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhấn mạnh.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu vấn đề có nên áp dụng thời gian sở hữu nhà chung cư 50-70 năm hay không và nhấn mạnh chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu.

"Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm đánh giá nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được  bảo đảm quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng,  bảo đảm chỗ ở của người dân", ông Tuyến nêu quan điểm.

Toàn Thắng