Mở rộng cơ hội mua nhà ở xã hội cho người dân TPHCM

Bài 1: Người dân TPHCM kỳ vọng lớn vào chính sách nhà ở xã hội

TPHCM chính thức nâng trần thu nhập để mua nhà ở xã hội từ ngày 1/4/2026, qua đó tạo ra nhiều kỳ vọng mới cho người lao động. Cụ thể, mức trần áp dụng là 25 triệu đồng/tháng đối với người độc thân; 37,5 triệu đồng/tháng đối với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên; và 50 triệu đồng/tháng đối với tổng thu nhập của hai vợ chồng.

Chính sách này được xem là bước điều chỉnh phù hợp với thực tế thu nhập, góp phần mở rộng cơ hội an cư cho hàng triệu người dân đô thị.

Kỳ vọng từ những người trong cuộc

Anh Nguyễn Văn Thân, 30 tuổi, nhân viên kỹ thuật làm việc cho một doanh nghiệp tại Khu Công nghệ cao TPHCM, cho biết với mức thu nhập khoảng 23 triệu đồng/tháng, trước đây anh không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NOXH).

"Giờ nâng lên 25 triệu đồng, tôi đã có cơ hội đăng ký. Nếu tiếp cận được, tôi có thể ổn định cuộc sống lâu dài thay vì thuê trọ", anh Thân phấn khởi chia sẻ.

Tương tự, chị Trần Thị Vân Anh (một nhân viên văn phòng, đang nuôi con nhỏ) cũng kỳ vọng chính sách mới sẽ giúp gia đình chị "chạm tay" tới giấc mơ an cư. Với mức trần mới 37,5 triệu đồng/tháng cho người độc thân nuôi con, chị Vân Anh cho rằng quy định đã "sát thực tế hơn với chi phí sinh hoạt hiện nay" khi vừa đảm bảo chi phí sinh hoạt và nuôi con, vừa đảm bảo khả năng tài chính để chi trả nếu may mắn được mua NOXH.

Mong muốn "chạm vào giấc mơ an cư" của chị Vân Anh, anh Thân cũng là mong muốn của hàng triệu người lao động đang sinh sống và làm việc tại đô thị lớn nhất cả nước – TPHCM với hơn 14 triệu dân.

Đánh giá về chính sách nới mức trần thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội tại TPHCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, cho rằng đây là chính sách thiết thực. Tại thời điểm hiện tại, nếu sử dụng thước đo thu nhập của các năm trước áp dụng cho hiện nay thì rõ ràng không còn phù hợp.

"Việc chủ động tăng mức trần thu nhập cho người dân, gia đình có nhu cầu mua NOXH giúp phần nào tiếp cận đúng nhóm có nhu cầu nhà ở thật, có năng lực tài chính thật. Nếu áp mức trần thu nhập quá thấp sẽ không còn phù hợp; người mua chưa chắc có đủ khả năng và phương án tài chính để thanh toán, trả nợ vay trong dài hạn, mặc dù nhu cầu là có", ông Kiệt đánh giá.

Theo ông Kiệt, nhu cầu thị trường nhà ở tầm trung, vừa túi tiền và NOXH là rất cao, nhưng nguồn cung cho các dự án còn ít, việc triển khai còn chậm. Đặc biệt, hiện nay việc huy động nguồn vốn giá rẻ, hợp lý để phát triển phân khúc này là rất khó.

Đây là bài toán cần lời giải mang tính toàn diện, từ phát triển quỹ đất, hoàn thiện pháp lý đến hỗ trợ vốn. Không chỉ người mua cần được hỗ trợ tài chính, mà các đơn vị phát triển dự án cũng cần được tiếp cận vốn, qua đó mới có thể tạo ra sản phẩm với mức giá phù hợp.

Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2, chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ trên địa bàn TPHCM hiện mới có 16 dự án được phê duyệt; trong đó có 4 dự án và 5 khách hàng đã được giải ngân theo gói tín dụng này.

Nhu cầu NOXH là rất lớn

Các chuyên gia đánh giá việc nâng trần thu nhập là cần thiết trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, giúp mở rộng đáng kể nhóm người đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đây mới chỉ là điều kiện "đầu vào". Nếu không giải quyết bài toán nguồn cung thì người dân dù đủ điều kiện vẫn khó mua được nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), nhận định thị trường đang thiếu hụt nguồn cung lớn. Thực tế cho thấy giai đoạn 2021–2025, nguồn cung NOXH tại TPHCM còn rất hạn chế, chỉ có khoảng 18.000 căn hộ, không đủ đáp ứng nhu cầu. Nhiều dự án có số lượng đăng ký gấp hàng chục lần số căn hộ, gây quá tải trong xét duyệt.

Mới đây, Liên đoàn Lao động TPHCM công bố nhu cầu nhà ở xã hội tại TPHCM lên tới khoảng 974.000 căn hộ.

Chủ tịch HOREA cho biết giai đoạn 2026–2030, TPHCM đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn NOXH. Riêng năm 2026, kế hoạch dự kiến phát triển hơn 28.500 căn hộ. Từ nay đến tháng 6/2026, Thành phố dự kiến khởi công hơn 41 dự án NOXH.

Tuy nhiên, với tất cả các dự án đang và sắp triển khai, sẽ khó có sản phẩm ngay. "Chúng ta rất mong muốn có nhiều sản phẩm NOXH cung ứng ra thị trường, nhưng không thể nôn nóng, đốt cháy giai đoạn; cần bảo đảm dự án có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận lợi. Chất lượng NOXH cũng phải tương đương nhà ở thương mại", ông Châu nhấn mạnh.

Ông Châu cho rằng, nếu TPHCM hoàn thành chỉ tiêu khoảng 200.000 căn trong giai đoạn 2021–2030 thì cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, nếu các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền được đẩy mạnh, nhu cầu về NOXH có thể giảm, do một bộ phận người dân sẽ chuyển sang phân khúc này.

Mở rộng quỹ đất, đẩy nhanh thủ tục pháp lý dành cho NOXH

Để khuyến khích phát triển NOXH tại TPHCM, qua đó tăng nguồn cung, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đề xuất Thành phố tiếp tục đẩy nhanh thủ tục pháp lý; rút ngắn thời gian phê duyệt dự án; mở rộng quỹ đất; khơi thông nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho cả doanh nghiệp và người mua. Đồng thời, cần tăng cường cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Một yếu tố quan trọng nữa, theo ông Kiệt, là quy hoạch quỹ đất NOXH cần gắn với phát triển hạ tầng. Không chỉ xây dựng dự án mà còn phải đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Chúng tôi kỳ vọng cuối năm nay, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi các bất cập trong Luật Nhà ở năm 2023, đặc biệt là các cơ chế, chính sách liên quan đến pháp lý và tín dụng cho NOXH, giúp thị trường thông thoáng hơn."

Bên cạnh đó, ông Châu kỳ vọng nếu có cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp trong Luật Nhà ở sửa đổi, sẽ giúp định hướng lại thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn. Hiện nay, tại các đô thị lớn, tỉ trọng nhà ở cao cấp vẫn chiếm ưu thế, trong khi thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp. Từ đó, các ngân hàng cũng sẽ định hướng tín dụng vào phân khúc này - phân khúc có nhu cầu ở thực và rủi ro thấp.

Lê Anh

Bài 2: TPHCM triển khai nhiều giải pháp tăng nguồn cung NOXH