Mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê: Cần cơ chế vốn và mô hình linh hoạt

Tích hợp vào khu đô thị hiện hữu để mở rộng nguồn cung

Thực tế cho thấy, không nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê nếu chỉ xét trên hiệu quả tài chính ngắn hạn. Phân khúc này thường có biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đang chuyển hướng tiếp cận nhằm hài hòa giữa hiệu quả đầu tư và mục tiêu an sinh xã hội.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết phát triển nhà ở cho thuê không nhất thiết phải triển khai dưới dạng các dự án độc lập quy mô lớn ngay từ đầu.

Thay vì phát triển các dự án nhà ở cho thuê riêng biệt, doanh nghiệp phải tự đầu tư quỹ đất, hạ tầng và hệ thống vận hành, đồng thời đối mặt với rủi ro khai thác trong giai đoạn đầu, Bcons lựa chọn phương án tích hợp nhà ở cho thuê vào các dự án hiện hữu.

Tập đoàn Bcons hiện đang vận hành khoảng 3.000 căn nhà cho thuê thông qua nhiều mô hình khác nhau. Trong đó, một phần căn hộ thương mại được giữ lại để khai thác cho thuê dài hạn; một số khu nhà cho thuê chuyên biệt được phát triển ngay trong các khu đô thị; đồng thời doanh nghiệp tận dụng quỹ đất thương mại dịch vụ hiện có để gia tăng nguồn cung.

Mô hình này đang được nhiều doanh nghiệp xem là hướng đi khả thi trong bối cảnh bài toán quỹ đất và nguồn vốn ngày càng khó khăn.

Ông Lê Như Thạch cho biết: "Cách làm này giúp giảm áp lực chi phí đầu tư ban đầu, hạn chế thủ tục pháp lý phát sinh khi triển khai dự án mới. Đồng thời, các sản phẩm cho thuê được thụ hưởng hệ thống hạ tầng, tiện ích và cộng đồng dân cư hiện hữu, góp phần nâng cao hiệu quả khai thác".

Theo ông Thạch, mục tiêu là tạo nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời bảo đảm hiệu quả khai thác lâu dài. Tập đoàn Bcons đang tiếp tục triển khai khoảng 6.000 căn hộ cho thuê trong các dự án đang phát triển và đặt mục tiêu nâng tổng số căn nhà cho thuê lên khoảng 10.000 căn trong thời gian tới.

Bên cạnh phát triển nhà ở cho thuê, Tập đoàn Bcons vừa khởi công dự án Nhà ở xã hội Bcons và hệ thống trường học B.School tại khu đô thị Bcons City Life, phường Tân Uyên, TPHCM.

Dự án nhà ở xã hội được triển khai gồm 2 block cao 15 tầng và 1 tầng hầm, cung cấp 802 căn hộ có diện tích từ 31,5 m² đến 51,6 m², hướng đến người lao động, gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu.

Đáng chú ý, dự án nằm trong khu đô thị Bcons City Life được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích gồm trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên và khu thể thao, góp phần đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Cũng theo hướng tiếp cận này, ngày 22/6, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long khởi công dự án nhà ở xã hội thế hệ mới Dragon E-Home thuộc khu đô thị Dragon Village.

Ông Nguyễn Vũ Anh Tú, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long, cho biết Dragon E-Home là một trong những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại khu Đông TPHCM, gồm 6 tòa tháp cao 8 tầng, cung cấp 764 căn hộ có diện tích từ 25 m² đến 69 m² cùng 34 căn thương mại dịch vụ cho thuê.

Nằm trong khu đô thị Dragon Village, dự án được thụ hưởng hệ thống hạ tầng và tiện ích hiện hữu như công viên cây xanh, hồ cảnh quan, vườn nhiệt đới và khu thể thao ngoài trời, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, chuyên gia và lực lượng kỹ thuật đang làm việc tại khu vực phía đông Thành phố.

Ông Hoàng Nguyên Dinh, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết thời gian qua các sở, ngành Thành phố đã tập trung tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh thủ tục đầu tư để nhiều dự án nhà ở xã hội sớm được khởi công và đưa vào sử dụng.

Thành phố cũng đã thành lập Ban Chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội nhằm chỉ đạo, đôn đốc và tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án trên địa bàn.

Theo ông Dinh, các dự án như Nhà ở xã hội Bcons và Dragon E-Home là mô hình nhà ở xã hội mới, được tích hợp nhiều tiện ích, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho đội ngũ kỹ sư, chuyên gia và công nhân tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa cao; qua đó hỗ trợ thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.

Cần cơ chế tín dụng phù hợp cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Theo ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA), sự dịch chuyển từ mô hình "mua để ở" sang "thuê để ở" đang tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Nếu trước đây doanh nghiệp bán nhà để thu hồi vốn nhanh và thanh toán các khoản vay ngân hàng, thì với mô hình nhà ở cho thuê, dòng tiền được thu hồi trong thời gian dài thông qua tiền thuê nhà.

Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp phát triển và sở hữu quỹ nhà cho thuê sẽ trở thành chủ thể vay vốn, thay vì người mua nhà. Đây là bài toán đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính toán lại cơ cấu vốn, dòng tiền vận hành, thời gian hoàn vốn và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Như Thạch cho rằng cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một phần trong chiến lược phát triển tổng thể thay vì đánh giá hiệu quả của từng dự án riêng lẻ.

Theo đó, doanh nghiệp có thể sử dụng nguồn lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để hỗ trợ cho mảng nhà ở cho thuê trong giai đoạn đầu, qua đó tạo sự cân bằng giữa mục tiêu kinh doanh và trách nhiệm xã hội.

Ở góc độ chính sách, ông Nguyễn Ngọc Hòa đánh giá Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các chương trình tín dụng ưu đãi.

Tuy nhiên, hạn mức vay ưu đãi hiện nay, khoảng 200 tỷ đồng cho mỗi dự án, vẫn còn thấp so với nhu cầu vốn thực tế của các dự án quy mô lớn.

Theo ông Hòa, việc nâng hạn mức tín dụng ưu đãi sẽ tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TPHCM (HFIC), cho biết đơn vị đang phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, điều chỉnh một số cơ chế hỗ trợ nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, HFIC cũng đề xuất nâng hạn mức cho vay đối với từng dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất để phù hợp với đặc thù của nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê - những lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài và thời gian hoàn vốn chậm.

Theo UBND TPHCM, từ đầu năm 2026 đến nay, Thành phố đã có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 580 căn hộ; đồng thời khởi công 5 dự án mới với tổng quy mô 4.418 căn. Lũy kế đến nay, trên địa bàn Thành phố có 16 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng với khoảng 13.166 căn hộ.

Giai đoạn 2026-2027, TPHCM đặt mục tiêu hoàn thành 78 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 73.800 căn. Trong đó, 62 dự án với 60.634 căn được xác định triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng; 16 dự án còn lại với 13.166 căn đang được theo dõi, giám sát tiến độ để bảo đảm hoàn thành đúng kế hoạch.

Phát triển nhà ở cho thuê cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị

Giai đoạn 2026-2030, TPHCM đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội. Trong đó, khoảng 50.000 căn được định hướng phát triển theo mô hình nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của công nhân, người lao động và các nhóm thu nhập thấp.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, cùng với việc tháo gỡ thủ tục đầu tư, Thành phố đang tập trung hoàn thiện các cơ chế về tín dụng, quỹ đất và thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo hướng bền vững.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá cao những kết quả TPHCM đạt được trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua, cho rằng đây là minh chứng cho quyết tâm, nỗ lực và trách nhiệm rất cao của Thành phố.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nhà ở cho thuê được xác định là một trụ cột chiến lược trong phát triển nhà ở từ nay đến năm 2030. Tư duy phát triển nhà ở cũng đang được chuyển đổi mạnh mẽ, từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân.

Việc phát triển nhà ở cho thuê cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư; đồng thời ưu tiên gắn với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD)…

Lê Anh