Nghĩa vụ của người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Ông Hòa cũng muốn được biết, nếu vi phạm thì cơ quan quản lý sẽ xử lý trường hợp vi phạm như thế nào? Nếu bị thu hồi, người đã mua nhà thu nhập thấp có được chủ đầu tư hoàn lại tiền đăng ký mua ban đầu hay không?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Hòa như sau:

Theo khoản 1, khoản 3, Điều 10 Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng quy định nghĩa vụ của người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp như sau:

Đối với người mua nhà ở thu nhập thấp

- Không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc bán (chuyển nhượng) nhà ở trong thời hạn chưa trả hết tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả chậm, trả dần);

- Chỉ được phép thực hiện các giao dịch nhà ở thu nhập thấp (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà. Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp (sau thời gian 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà) quy định tại khoản này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng;

- Trong trường hợp đã trả hết tiền mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho Cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp (theo giá bán không được vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán).

Đối với người thuê mua nhà ở thu nhập thấp

- Sử dụng nhà ở đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra; trả đủ tiền thuê mua nhà theo đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng; thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản đã được tính trong giá thuê mua nhà ở (nếu có); không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức khi chưa thanh toán hết tiền thuê mua nhà và chưa đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký Hợp đồng;

- Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà ở với chủ đầu tư, người thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho Cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp (theo giá bán không vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán). Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp cho thuê mua sau khi người thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Bị buộc phải trả lại nhà đã mua, thuê mua nếu vi phạm

Tại khoản 1, khoản 2, Điều 17 Thông tư 36/2009/TT-BXD nêu trên thì các hành vi vi phạm hành chính theo quy định của Thông tư này được xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

Các tổ chức, cá nhân có hành vi gian dối về đối tượng, điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì ngoài việc bị xử phạt theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và phát triển nhà ở, còn bị buộc phải trả lại nhà đã mua, thuê mua.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5, Điều 40 và điểm c, khoản 4 Điều 58 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở xã hội. Nếu vi phạm thì hợp đồng mua bán đã ký không có giá trị pháp lý. Người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây.

Trường hợp ông Nguyễn Đình Hòa hỏi, theo các quy định nêu trên thì người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được phép cho người khác thuê nhà ở thu nhập thấp sau khi đã trả hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà.

Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, thì có thể lập hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng để ủy quyền cho người thân trông giữ nhà ở khi đi công tác vắng nhà.

Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện thấy việc lập hợp đồng ủy quyền giả cách để che giấu việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp trái pháp luật, thì hành vi này sẽ bị xử lý theo quy định.

Trường hợp người mua nhà ở thu nhập thấp bị buộc trả lại nhà, sẽ được hoàn trả lại tiền mua nhà nhưng không được vượt quá mức giá bán nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán.

Trường hợp thuê mua nhà ở thu nhập thấp bị buộc trả lại, thì người thuê mua không được thanh toán lại số tiền mà mình đã trả trước đây.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

 * Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.