Nghịch lý tại dự án sân golf An Phú, quận 2 (TP.HCM): Bài 2: Chênh lệch địa tô rơi vào túi ai ?

Thời điểm thực hiện dự án, Nghị định 04/2000 về thu hồi đất đã có hiệu lực nhưng Ban đền bù GPMB quận 2 vẫn áp dụng Nghị định số 22/1998. Trong khi đó, cũng trên địa bàn quận 2, Khu đô thị mới Thủ Thiêm là dự án công ích 100%, dù đã có phương án đền bù theo Nghị định 22/1998 với mức 890.000 đồng/m2 nhưng sau khi có kiến nghị của người dân thì ngân sách địa phương đã hỗ trợ thêm 4 lần mức giá ban đầu. Vậy đã hợp lý chưa khi sân golf An Phú là dự án kinh doanh nhưng mức đền bù lại thấp hơn dự án công ích?, trong khi chủ đầu tư lại "trúng đậm" nhờ chênh lệch địa tô sau 10 năm để đất hoang chờ thời?. Và cũng xin lưu ý, đây là dự án đầu tư trực tiếp và mua cổ phần; không được ưu đãi đầu tư, không được ưu đãi đất đai và thuế.

Áp giá đền bù thời điểm năm 1995

Ngày 7/12/2000, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM có Văn bản chấp thuận dự án số 185/CTDA-KHĐT-VX, trong đó nêu rõ: "Thông qua chính quyền địa phương để đền bù cho dân theo thỏa thuận. Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với các sở, ngành chức năng có liên quan để thực hiện việc đền bù nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân". Sau đó, ngày 12/1/2001, Chính phủ đã giao 137,44 ha đất cho SDI xây dựng dự án gồm sân golf 100,44 ha, nhà ở 22 ha và tái định cư 15ha. Ngày 25/3/2003, Hội đồng bồi thường GPMB quận 2 đã lập phương án đền bù theo Nghị định số 22/1998, theo đó đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp đền bù là 150.000 đồng/m2, đất không mặt tiền 76.000 đồng/m2. Đây là giá đất của năm 1995, chỉ bằng 1/10 giá thị trường thời điểm năm 2003. Tới năm 2007, trong Văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã ghi rõ về giá đất liền kề dự án: "hiện tại giá đền bù đất nông nghiệp tại khu vực này theo giá thị trường mà các chủ đầu tư bồi thường cho dân từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng/m2".

Nếu lấy mốc tháng 8/2008, khi UBND TP.HCM ban hành quyết định phê duyệt giá đất bồi thường các dự án trong Khu liên hợp Thể dục thể thao, trong đó mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, đoạn từ cầu Năm Lý tới ngã ba Tân Lập là 7,8 triệu đồng/m2, mức giá không mặt tiền là 5,5 triệu đồng/m2. Nếu tính trung bình giá là 5 triệu/m2 thì với 1.240.000m2 đất được giao, SDI sẽ có trong tay hơn 6.200 tỉ đồng, gấp gần 42 lần so với tổng vốn đầu tư dự án được phê duyệt năm 2000. Còn nếu tính giá đất theo thị trường với mức 28 triệu/m2 của đường Đỗ Xuân Hợp thì lợi nhuận mà SDI thu được sau 10 năm thực hiện dự án kiểu "rùa bò" sẽ là con số khổng lồ.

Cũng trong thời điểm 2008, SDI vẫn áp giá bồi thường cho dân theo Phương án đã lập từ năm 2003, với mức giá 150.000 đồng/m2, chỉ bằng 1/20 đến 1/30 giá thị trường. Cho đến năm 2010, giá đất nông nghiệp liền kề dự án theo giá thị trường khoảng 6 triệu đồng/m2, nhưng SDI chỉ áp giá bồi thường cho chủ sử dụng đất giá 870.000 đồng/m2, chỉ bằng 1/7 giá thị trường. Chính vì vậy, phần lớn các chủ sử dụng đất và dư luận người dân đều phản đối giá đền bù của chủ đầu tư.

Vì sao lại có tình trạng chủ đầu tư tìm mọi cách ép giá chủ sử dụng đất như vậy?. Trong quá trình tìm hiểu nguyên nhân, chúng tôi được biết: Ngày 6/10/2005, SDI đã có văn bản gửi thành phố và các sở ngành chức năng đề nghị thay đổi phương thức đền bù như đã quy định tại Văn bản chấp thuận dự án số 185/CTDA-KHĐT-VX (ngày 7/12/2000) của Sở Kế hoạch và Đầu tư, và thay vào đó là những phương thức đền bù áp đặt, giá rẻ. Ngày 1/11/2005, UBND quận 2 đã có Văn bản số 3506/UBND-ĐT gửi SDI đề nghị chủ đầu tư "tự thương lượng thỏa thuận sang nhượng trực tiếp với các hộ dân có đất, vật kiến trúc, hoa màu trong dự án". Tuy nhiên, đề nghị hợp pháp này của UBND quận 2 đã không được chấp nhận, khi Sở Tài chính ra Văn bản số 10442/TC-BVG ngày 19/12/2005 thay đổi nội dung phương thức đền bù mà Sở Kế hoạch và Đầu tư đã quy định tại Văn bản số 185/CTDA-KHĐT-VX trước đó. Sở Tài chính cho rằng dự án này đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nên việc cho phép chủ đầu tư tự thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ làm ảnh hưởng đến các dự án đầu tư khác trong khu vực(?). Với công văn "siêu luật" này của Sở Tài chính, SDI đã ngừng thương lượng với người dân bị thu hồi đất và dự án tiếp tục kéo dài.

Vỏ sân Golf, ruột là căn hộ - Biệt thự?

Chưa hết sự ưu ái, với lý do để "bù lỗ", chủ đầu tư đã xin điều chỉnh dự án và đã được chấp thuận theo hướng tăng số biệt thự, nhà liên kế có sân vườn, chung cư cao cấp và diện tích xây dựng nhà cũng tăng lên. Cụ thể, trong khu đất 22ha, chủ đầu tư đã điều chỉnh từ 50 căn biệt thự lên thành 325 căn biệt thự, nhà liên kế có sân vườn, chung cư cao cấp. Thậm chí, trong khu 112,5 ha sân golf đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 còn xây dựng cả khách sạn cao 14 tầng với 400 phòng nghỉ, khu spa với diện tích đất xây dựng hơn 4.000m2. Tình trạng "vỏ" là sân golf nhưng "ruột" lại là căn hộ và nhà ở biệt thự của dự án này đã gây bức xúc trong dư luận, đặc biệt là những người dân có đất bị thu hồi, bị chủ đầu tư ép giá bồi thường quá rẻ mạt.

Theo báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM, đến nay chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường được 109,337ha/139,7883 ha, đạt 94% diện tích đất dự án. Tuy nhiên, thời gian qua các hộ dân có đất bị thu hồi đã hàng chục lần gửi đơn khiếu nại chủ đầu tư tới các cơ quan chức năng vì lý do, giá đất thị trường khu vực này hiện đã lên tới hàng chục triệu đồng/m2 trong khi họ chỉ được đền bù với giá thời điểm năm 1995 (150.000 đồng/m2 không tính mức hỗ trợ thêm tùy từng trường hợp). Có người dân đã kiện ra tòa và Tòa án Nhân dân TP.HCM đã tuyên hủy một số quyết định hành chính của UBND quận 2 vì bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho người dân chưa đúng với quy định của pháp luật.

Liên quan đến sân golf An Phú, cuối năm 2008, Phó Thủ tướng Chính phủ Trương Vĩnh Trọng đã từng đề nghị cần kiểm tra toàn diện dự án và có biện pháp giải quyết việc khiếu nại gay gắt của người dân bị thu hồi đất tại dự án sân golf có tiến độ "rùa bò" này.

Giáng Ngọc