Phát triển nhà ở xã hội cần cơ chế phối hợp 'hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro'

Đây là nội dung liên quan đến vốn cho NOXH được các đại biểu tập trung trao đổi tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì chiều ngày 6/3 tại Hà Nội.

Vẫn còn vướng mắc khi tiếp cận nguồn vốn

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khoá 15 khẳng định: Việc phát triển NOXH mang ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Tâm đắc với Quyết định số 444/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Giao chỉ tiêu hoàn thành NOXH trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội, GS Hoàng Văn Cường cho rằng, Quyết định này đánh dấu sự chuyển đổi từ mô hình thụ động sang chủ động, yêu cầu phối hợp "tam giác" giữa chính quyền, doanh nghiệp và ngân hàng để đẩy nhanh giải ngân, đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8% năm 2025.

"Bất động sản, đặc biệt là NOXH, sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng. Việc phát triển NOXH không chỉ giải quyết nhu cầu an cư mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng sống và tạo xung lực kinh tế - xã hội bền vững", GS Hoàng Văn Cường nói.

Trong báo cáo gửi tới Hội nghị, Bộ Tài chính cũng cho biết: Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH, Luật Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hiện hành đã quy định nhiều chính sách ưu đãi. Hơn nữa, theo quy định hiện hành, các giao dịch bán, cho thuê hoặc cho thuê mua NOXH được áp dụng mức thuế suất GTGT ưu đãi là 5% thay vì mức thuế suất phổ thông 10%.

Thêm vào đó, thuế GTGT đầu vào đối với hàng hóa, dịch vụ hình thành tài sản cố định phục vụ cho NOXH như nhà ăn, nhà nghỉ, phòng thay quần áo, nhà để xe, nhà vệ sinh và bể nước phục vụ công nhân được khấu trừ toàn bộ. Đồng thời, theo Luật TNDN, doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở được hưởng mức thuế suất ưu đãi chỉ 10% – mức thấp nhất hiện hành. Do đó, chính sách thuế này không chỉ giúp giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư mà còn khuyến khích họ đầu tư vào các dự án mang tính an sinh xã hội cao.

Mặt khác, Luật thuế TNCN đã quy định không tính vào thu nhập chịu thuế khoản lợi ích từ nhà ở do người sử dụng lao động xây dựng cung cấp miễn phí cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp. Song song với đó, các chính sách miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và lệ phí trước bạ cũng được áp dụng đối với các dự án NOXH.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cho rằng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả NOXH. Trong năm 2024, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành 90,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm 21,5% tổng giá trị TPDN, cho thấy nhu cầu huy động vốn vẫn rất lớn. Tuy nhiên, thị trường TPDN đã trải qua nhiều biến động trong các năm qua, dẫn đến việc siết chặt kiểm soát để đảm bảo tính minh bạch và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư. Để đảm bảo ổn định thị trường, Chính phủ ban hành các Nghị định 65/2022/NĐ-CP và 08/2023/NĐ-CP nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Với ngành ngân hàng, theo báo cáo của NHNN, các gói tín dụng ưu đãi dành cho NOXH được thiết lập nhằm hỗ trợ người dân, đặc biệt là hộ nghèo, có thể tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. Thêm vào đó, các ngân hàng thương mại, đặc biệt là ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH), đã triển khai chương trình cho vay NOXH với quy mô tín dụng lên đến 145.000 tỷ đồng.

Mặt khác, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, NHNN, các ngân hàng đang được khuyến khích rút ngắn thời gian thẩm định và giải ngân các gói tín dụng ưu đãi cho NOXH. Lãnh đạo Chính phủ, NHNN cũng tạo điều kiện tối đa, cho phép các ngân hàng giải ngân gói cho vay NOXH mà mà không tính vào "room" tín dụng của ngân hàng, tạo điều kiện tiếp cận vốn linh hoạt.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, một số DN vẫn phải ánh về việc quy trình phức tạp, thời gian thẩm định dài và khó khăn trong việc chứng minh thu nhập của người vay. Song song với đó, các doanh nghiệp đầu tư NOXH cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn do các rào cản về thủ tục và khả năng chứng minh tính khả thi của dự án.

Cụ thể, dưới góc độ DN, đại diện các DN cũng nêu lên các kiến nghị liên quan đến vốn tín dụng ngân hàng. Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đề nghị có cơ chế để NHCSXH chủ đầu tư NOXH vay ưu đãi. Ông Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hướng dẫn ngân hàng thương mại triển khai gói 145.000 tỷ đồng, tiếp tục hạ lãi suất cho vay hơn nữa...

Còn đại diện Tổng Công ty UDIC thì lại cho rằng gói tín dụng hàng trăm ngàn tỷ đồng gặp trở ngại do thủ tục thẩm định phức tạp, thời gian kéo dài, và khó khăn trong chứng minh thu nhập của người mua; thêm vào đó, doanh nghiệp cũng gặp khó khi tiếp cận vốn ưu đãi.

Cần cơ chế phối hợp hài hòa lợi ích và trách nhiệm xã hội

Nhấn mạnh việc tính toán nhu cầu và nguồn lực hiện nay, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng: Phải xác định nhu cầu sở hữu nhà ở, nhu cầu mua, nhu cầu thuê ở từng địa phương.

Bởi nếu không biết rõ nhu cầu, cấp phép xây dựng có thể rơi vào tình trạng "xây ngoại thành nhưng người cần lại ở nội thành". Đề án 06 của Bộ Công an có thể giúp nắm được những đối tượng cần nhà ở theo các nhu cầu khác nhau.

Với các DN, Thống đốc nhấn mạnh: Các DN tham gia hôm nay đều vì cộng đồng nên chúng ta cũng phải có những chính sách hỗ trợ về thuế đất, lãi suất, chỉ định nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục…

Nhấn mạnh nguyên tắc quản lý rủi ro, người đứng đầu NHNN phân tích: Với trường hợp vốn tín dụng, hoạt động ngân hàng có đặc thù là nguồn tiền cho vay dựa vào huy động của người dân nên bắt buộc phải đủ điều kiện, ngân hàng cũng phải thẩm định rất kỹ có khả năng thu hồi vốn thì mới cho vay.

Ngân hàng huy động vốn của nguời dân là huy động ngắn hạn, còn cho vay làm dự án là cho vay dài hạn do đó việc cân đối giữa cho vay và nguồn vốn huy động rất quan trọng. Không được để rủi ro lúc người dân cần rút tiền mà tổ chức tín dụng chưa thu hồi được từ người vay.

"Do vậy, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ là giải pháp hỗ trợ thêm, không phải chính sách quyết định để thực hiện. Nếu sử dụng vốn ngân hàng thì có thể tính đến việc sử dụng nguồn vốn ngân sách uỷ thác qua ngân hàng cho vay, hoặc thành lập Quỹ để uỷ thác qua tổ chức tín dụng, khi thực hiện uỷ thác thì tổ chức tín dụng có thể cho vay dài hạn hơn, lãi suất ưu đãi hơn", Thống đốc thẳng thắn nêu giải pháp.

Lãnh đạo NHNN thông tin thêm: Đối với 2 chương trình của ngân hàng là gói 145.000 tỷ đồng và chương trình cho vay tín dụng với người trẻ dưới 35 tuổi, NHNN đã kêu gọi các ngân hàng có trách nhiệm với chỉ đạo này và lãi suất ưu đãi chỉ 1-3% đã thấp hơn thông thường.

Hiện nay có 37/63 UBND tỉnh có 90 dự án, trong đó 40 dự án có nhu cầu vay vốn (nhưng do nhu cầu nên giải ngân chưa được nhiều như kỳ vọng của ngân hàng).

"Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chúng tôi đã kêu gọi được 9 ngân hàng đăng ký khoảng 45-55 ngàn tỷ đồng để cho vay trong thời gian 15 năm và lãi suất thấp hơn khoảng 1-3%", Thống đốc thông tin.

Với kiến nghị về thủ tục, lãnh đạo NHNN cho hay: Đã chỉ đạo các ngân hàng phải khẩn trương rút ngắn thời gian thẩm định, còn quy định, điều kiện và khả năng trả nợ là điều các ngân hàng bắt buộc khi thẩm định.

Về kiến nghị của DN việc giải ngân cùng 1 dự án (chủ đầu tư do 1 ngân hàng cho vay và khách hàng mua nhà cũng do ngân hàng đó cho vay), Thống đốc giải đáp ngay: Đây là điều không thể vì người mua nhà có thể ở nhiều nơi khác nhau, họ có điều kiện tiếp cận nhiều nguồn vốn khác nhau nên với kiến nghị này, các ngân hàng khi cấp tín dụng phải giải thích rõ điều này. Còn gói 145.000 tỷ đồng, ngân hàng tự nguyện cho vay NOXH cũng đang ở mức lãi suất 6,1-6,6%/năm bằng lãi suất cho vay người nghèo.

Huy Thắng