Sửa đổi quy định để loại bỏ rủi ro cho người dân

Vậy, sự thay đổi đó là gì? Sự thay đổi này có đánh dấu bước thay đổi về tư duy lập pháp của nhà làm luật và có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn hay không?

Phải giao dịch… “chui” vì không có lựa chọn

Theo quy định của BLDS năm 1995, một số giao dịch dân sự bắt buộc phải tuân thủ về hình thức của giao dịch, nếu các bên tham gia giao dịch vi phạm về hình thức, giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu và không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Theo đó, các loại giao dịch liên quan đến tài sản là bất động sản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở) đều phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Nếu không thực hiện đúng quy định này, các giao dịch sẽ bị tuyên bố vô hiệu.

Với quy định này, rất nhiều giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản bị tuyên bố vô hiệu vì không tuân thủ quy định của BLDS về hình thức của giao dịch. Các tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dân sự liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản đã bị tòa án tuyên bố vô hiệu, ngay cả khi các bên tham gia giao dịch đã thực hiện xong giao dịch và bản thân các bên tham gia quan hệ pháp luật dân sự đó hoàn toàn tự nguyện và mong muốn thực hiện giao dịch.

Yêu cầu của việc công chứng, chứng thực giao dịch liên quan đến bất động sản luôn đòi hỏi các đương sự phải có đủ giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên trong thực tế, các tài sản tham gia giao dịch không phải lúc nào cũng đáp ứng được những yêu cầu này nhưng các bên tham gia vẫn luôn có nhu cầu thực hiện giao dịch.

Do vậy, các giao dịch “chui” bằng “giấy viết tay” diễn ra phổ biến. Các bên tham gia đều nhận thức được mối nguy hiểm tiềm tàng từ việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng “giấy viết tay” nhưng vẫn phải chấp nhận vì không có lựa chọn nào tốt hơn.

Hiện nay vẫn còn tồn tại hàng nghìn trường hợp mua bán tài sản bằng giấy viết tay và chủ sở hữu tài sản chấp nhận sử dụng tài sản nhưng không có đủ giấy tờ hợp pháp.

Đối với trường hợp có tranh chấp xảy ra, trước năm 2003, hầu hết các trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức đều bị tòa án tuyên bố vô hiệu, gây bất lợi cho một trong các bên tham gia giao dịch. Nhiều trường hợp các đương sự hoàn toàn tự nguyện thực hiện giao dịch nhưng vẫn bị tòa án tuyên bố hủy bỏ giao dịch.

Việc tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu ngay cả khi các bên tham gia giao dịch tự nguyện và mong muốn thực hiện giao dịch cho thấy sự can thiệp của Nhà nước vào giao dịch dân sự và ở mức độ nào đó, nguyên tắc tự nguyện của BLDS đã không được bảo đảm.

Đến BLDS sửa đổi năm 2005 đã có điều chỉnh, theo đó “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào giao dịch dân sự

Mặc dù đã có những sửa đổi pháp luật từ năm 2003 đến nay nhưng những sửa đổi này vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế xã hội. Đặc biệt, những sửa đổi trong BLDS 2005 vẫn còn những hạn chế nhất định, mà theo người viết, về quan điểm lập pháp cần phải xem xét lại. Cụ thể như sau:

Hình thức của giao dịch đóng vai trò thứ yếu, không ảnh hưởng đến nội dung của giao dịch và không vi phạm những nguyên tắc căn bản của quan hệ pháp luật dân sự, như nguyên tắc thỏa thuận, nguyên tắc tự nguyện. Hình thức của giao dịch dân sự do các bên tự quyết định nên việc lựa chọn hình thức như thế nào hoàn toàn là quyền của đương sự.

Do đó, mức độ can thiệp của Nhà nước cần phải được hạn chế tối đa. Nhà nước chỉ nên xây dựng các cơ chế phù hợp để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự của mình, tránh can thiệp vào các quan hệ pháp luật dân sự, kể cả việc can thiệp bằng hình thức quy định cơ quan Nhà nước bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản hoặc tuyên bố giao dịch là vô hiệu chỉ vì lý do không thực hiện đúng hình thức mà Nhà nước yêu cầu.

Về thực tiễn, đối với các giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức có mức độ thực hiện khác nhau. Trong đó, có giao dịch đã thực hiện xong, các bên tham gia giao dịch không có tranh chấp và hoàn toàn tự nguyện thực hiện giao dịch; có những giao dịch chưa thực hiện xong, các bên tham gia giao dịch còn có nghĩa vụ phải thực hiện nhưng chưa thực hiện được; có những giao dịch mà bản thân các đương sự không muốn tiếp tục thực hiện. Mỗi giao dịch khi hủy bỏ (do vô hiệu) đều để lại những hậu quả theo mức độ khác nhau. Có những giao dịch mà các bên hoàn toàn tự nguyện, đã thực hiện xong nhưng lại bị tòa án (Nhà nước) hủy bỏ vì không tuân thủ hình thức của giao dịch sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên đều bị ảnh hưởng.

Do đó, việc sửa đổi quy định của BLDS về hậu quả của giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức là hết sức cần thiết.

Tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên trong giao dịch

Về hậu quả của giao dịch không tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự, theo Dự thảo BLDS (sửa đổi) “Trường hợp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà hình thức đó không được tuân thủ thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu, trừ các trường hợp sau đây:

a. Việc không tuân thủ quy định về hình thức không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người khác và chủ thể giao dịch dân sự đã chuyển giao tài sản hoặc đã thực hiện công việc. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm hoàn tất thủ tục đối với giao dịch dân sự đó;

b. Trường hợp chủ thể chưa chuyển giao tài sản hoặc chưa thực hiện công việc thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án cho phép thực hiện quy định về hình thực của giao dịch dân sự trong một thời gian hợp lý; quá thời hạn đó mà không thực hiện thi giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Quy định này của Dự thảo đã đáp ứng được các yêu cầu về lý luận và thực tiễn của việc sửa đổi quy định của BLDS về hậu quả của giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức. Trong đó, giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức sẽ không bị coi là vô hiệu nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ 3 (nghĩa vụ nộp thuế - tính trung thực của giao dịch) như quy định tại Dự thảo.

Đối với việc chưa thực hiện nghĩa vụ của giao dịch thì giao dịch cũng không đương nhiên bị vô hiệu nếu các bên vẫn mong muốn thực hiện giao dịch (tôn trọng ý chí, nguyện vọng, quyền tự định đoạt của các bên). Nếu các bên không muốn thực hiện giao dịch khi quyền và nghĩa vụ của các bên chưa thực hiện hoặc chưa hoàn tất thì các bên có quyền từ bỏ giao dịch và tòa sẽ tuyên bố giao dịch dân sự này là vô hiệu.

Như vậy, hướng sửa đổi quy định của BLDS về hậu quả của giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức như trên là phù hợp. 

Luật sư Nguyễn Xuân Bính

Đoàn Luật sư TP. Hà Nội