'Tấm khiên' bảo vệ người dân và doanh nghiệp trong giao dịch bất động sản

Có nên quy định công chứng hợp đồng kinh doanh BĐS ‘tự nguyện’ hay không?

Trao đổi với Báo Điện tử Chính phủ, TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (PACC) nhấn mạnh, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang được sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế, mâu thuẫn, chồng chéo bộc lộ trong thực tế thi hành.

Theo đó, các quy định của pháp luật cần bám sát với diễn biến thị trường, điều kiện giao dịch trên thực tế để có quy định sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp. Hiện nay, vẫn còn nhiều giao dịch BĐS vẫn đang được thực hiện trên tinh thần "thuận mua vừa bán" với giấy tờ viết tay, dễ gây rủi ro, tranh chấp.

Do vậy, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, thực hiện tốt các quy định công chứng giao dịch BĐS trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trực tiếp ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp, trong đó có 40.000 doanh nghiệp BĐS đang hoạt động ở Việt Nam.

Cụ thể, một số chuyên gia cho rằng, việc chuyển sang "công chứng, chứng thực tự nguyện" sẽ đem lại nhiều lợi ích rõ rệt. 

Cụ thể, khi người tham gia giao dịch có sự nghi ngờ đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ muốn xác lập, họ vẫn có thể yêu cầu sự trợ giúp của công chứng viên bằng cách yêu cầu công chứng giao dịch của họ. 

Hơn nữa, pháp luật dân sự đã có chế tài cho người gian lận thông qua quy định về giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, do lừa dối hay do giả tạo, đó cũng là một cơ chế để bảo vệ "người ngay" khi có sự gian lận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhận định về vấn đề này, TS. Trần Minh Sơn nên quan điểm cho rằng, hiện nay, Việt Nam nên quy định phải công chứng, chứng thực để bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và lợi ích của hợp pháp của cá nhân, tổ chức, bởi đây là nhóm hợp đồng, giao dịch thường có giá trị lớn, chứa đựng nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào. 

Vì vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 3, Điều 45) nên quy định "hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng kinh doanh BĐS được thực hiện theo pháp luật về công chứng". 

Quy định như trên mới phù hợp với chủ trương phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch, ổn định và bền vững. Quy định này cũng sẽ phân định rành mạch, phạm vi, ranh giới của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các luật khác có liên quan. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh các vấn đề về kinh doanh BĐS, Luật Công chứng điều chỉnh các vấn đề về công chứng.

Theo quy định, tổ chức hành nghề công chứng đóng vai trò là cơ quan độc lập, không phụ thuộc về lợi ích kinh tế với chủ đầu tư. Công chứng đóng vai trò "thẩm phán phòng ngừa" các tranh chấp, bảo đảm cho bên yếu thế là người tiêu dùng, cũng như trật tự an toàn xã hội.

 Việc quy định chức năng xác nhận giao dịch của người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch BĐS thay cho công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng là không phù hợp chức năng, vai trò của hoạt động công chứng, mâu thuẫn với Luật Công chứng năm 2014.

Trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế về pháp luật công chứng và kinh doanh BĐS hiện nay, TS. Trần Minh Sơn phân tích, việc quản lý chặt chẽ các giao dịch, hợp đồng liên quan đến BĐS là rất cần thiết vì trong nền kinh tế thị trường thì BĐS đóng vai trò quan trọng, bởi vì BĐS là một loại tài sản đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn, do đó cần có sự bảo vệ đặc biệt.

 Cho nên, BĐS cũng như giao dịch về BĐS cần có cơ chế kiểm soát của Nhà nước bằng các thiết chế phù hợp và việc quản lý chặt chẽ các giao dịch, hợp đồng liên quan đến BĐS là rất cần thiết. 

Về bản chất, công chứng là chứng nhận "tính xác thực, tính hợp pháp" của hợp đồng, giao dịch thông qua việc công chứng viên xem xét giấy tờ tài sản, giấy tờ tùy thân, kiểm tra ý chí, nguyện vọng, tư cách chủ thể, năng lực hành vi các bên. Do đó, công chứng với vai trò bảo đảm nội dung, hình thức hợp đồng, giao dịch (công chứng nội dung) đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng, giao dịch về BĐS, có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch này.

Cần thiết quy định công chứng hợp đồng kinh doanh BĐS

Theo đó, tại Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về hợp đồng trong kinh doanh BĐS: "Hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS được lập thành văn bản. 

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực".

Dự thảo Luật cũng quy định, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được hoàn thành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với những quy định như vậy thì cần tiến hành rà soát, nghiên cứu kỹ đối với quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh BĐS, vì quy định như Điều 45, "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận" có thể hiểu là có những hợp đồng kinh doanh BĐS không cần thực hiện công chứng, chứng thực. Trong khi đó, mặt hàng giao dịch có giá trị rất lớn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, do đó cần cân nhắc quy định về việc đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng giao dịch để bảo vệ quyền, lợi ích cho các bên, nhất là cho người dân, cụ thể:

Thứ nhất, cần có sự liên thông cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai và công chứng giao dịch BĐS. Ở các nước, "Đất đai là một lĩnh vực rất quan trọng và ở mỗi nước việc xử lý vấn đề này có khác nhau, nhưng nhìn chung là các nước thường ủy quyền cho công chứng viên đến làm việc với các bên. Có 2 trường hợp: Trường hợp thứ nhất là giữa người mua và người bán, họ sẽ thông qua một văn bản thỏa thuận có công chứng; trường hợp thứ hai là Nhà nước có thể giao cho một cá nhân nào đó quyền sử dụng đất thì cũng đòi hỏi phải có một văn bản viết và được công chứng. Do đó, công chứng là bắt buộc".

Thứ hai, việc quy định yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về BĐS là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện nay cũng như kinh nghiệm các nước trên thế giới. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam liên quan đến BĐS vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện nên rất dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý cho các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch về BĐS. Do đó, việc quy định yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về BĐS là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện nay, không chỉ có ý nghĩa lớn trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, xã hội, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Hoạt động công chứng không chỉ bảo đảm an toàn cho các bên tham gia giao dịch mà còn bảo đảm an toàn cho hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước. Giao dịch bất động sản cần phải chứng minh được tính hợp pháp trước khi được các cơ quan đăng ký tiếp nhận và chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho các chủ thể. Việc công nhận quyền sở hữu, sử dụng cho các bất động sản chưa bảo đảm tính hợp pháp khi giao dịch có thể gây ra khiếu kiện, phát sinh trách nhiệm của cơ quan đăng ký, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước và có thể gây ra những tổn thất lớn về kinh tế cho chính các cơ quan này.

Rà soát pháp luật, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, cách hiểu khác nhau

Theo TS. Trần Minh Sơn, trong vấn đề này, hiện vẫn còn vướng mắc, chồng chéo trong quy định của pháp luật nên cần nghiên cứu kỹ lưỡng khi hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Nghị định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng. Do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, nên đến nay, thực tiễn áp dụng vẫn còn vướng mắc, làm ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết các vụ việc liên quan. Vì vậy, cần có điều chỉnh tổng thể trong hệ thống pháp luật liên quan đến nội dung này để quy định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cần hoàn thiện báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, cần phân tích, làm rõ sự phù hợp, thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với quy định tại các luật hiện hành và các dự thảo Luật đang được trình cấp có thẩm quyền và những dự án luật liên quan đồng thời với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi được Quốc hội thông qua, đặc biệt là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm sự thống nhất, rõ ràng, khả thi, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh BĐS và sự vận hành thông suốt của thị trường BĐS.

Đồng thời, bổ sung nội dung rà soát một số luật khác có liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Công chứng, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, bảo đảm thống nhất giữa các quy định của các Luật khác nhau, tránh chồng chéo, mâu thuẫn.

"Nên quy định tập trung tại một dự án luật như Luật Công chứng (sửa đổi) để dễ dàng áp dụng thi hành cho thống nhất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên cũng như tính lành mạnh, an toàn cho thị trường BĐS Việt Nam", TS. Trần Minh Sơn kiến nghị.

Lê Sơn