Tăng công bằng, minh bạch, mở rộng độ bao phủ trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Rà soát kỹ các hạn chế

Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công nhận định, các quy định pháp luật về đất đai từ năm 2013 đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập. Có thể kể đến các vấn đề như tài chính đất đai, vấn đề quyền của doanh nghiệp phát triển các dự án có sử dụng đất, vấn đề xây dựng các công trình ngầm, công trình trên không, các quy định về công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính về đất đai. 

Tất cả những điều này đặt ra những bài toán mới cho sự phát triển bền vững của đất nước. Chủ tịch VCCI bày tỏ mong muốn với tinh thần hợp tác, đóng góp, cùng xây dựng, sẽ có nhiều ý kiến hay, xác đáng xuất phát từ thực tiễn của các doanh nghiệp, đóng góp cho các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định.

Nhấn mạnh về những hạn chế trong pháp luật đất đai, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho rằng quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương 7) chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường. 

Theo đó, cần phân ra rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại. Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sửa dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định.

Đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ khi thu hồi, cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định bảo đảm cho đời sống của người dân không bị thua thiệt, nhưng cần làm rõ một vấn đề: Giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của tính minh bạch, PGS. TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật-Văn phòng Chính phủ cho rằng, Luật Đất đai là một đạo luật lớn, bao trùm và liên quan đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, đặc biệt là các quan hệ dân sự, đầu tư, kinh doanh bất động sản, tác động đến mọi chủ thể trong xã hội. Do vậy, đạo luật này có nhiều quy định liên quan đến nhiều luật, bộ luật hiện hành.

Theo đó, để bảo đảm sự tương thích, tránh mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa Luật Đất đai với các luật khác hiện hành, cần phải có những rà soát, so sánh, đánh giá kỹ lưỡng các quy định của dự thảo Luật Đất đai với các luật khác trong hệ thống pháp luật. Đồng thời, nếu có xung đột pháp luật thì cần phải xử lý, bảo đảm các quy định phải rõ ràng, minh bạch, tránh gây khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện luật.

Sửa đổi đồng bộ, bảo đảm công bằng

GS.TS Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cho biết, sau hơn 25 năm thực hiện chính sách xã hội hóa y tế, cả nước hiện mới chỉ có 318 bệnh viện tư nhân, 38.000 phòng khám tư nhân, chỉ đáp ứng 5,16% tổng số giường bệnh, tỉ lệ rất thấp.

Ông Nguyễn Văn Đệ kiến nghị, cần điều chỉnh một số quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư thực hiện các dự án xây dựng cơ sở y tế tư nhân được thuận lợi, công bằng như cơ sở y tế công lập.

Thứ nhất, cần xác định rõ đất thực hiện dự án xây dựng cơ sở y tế tư nhân thuộc loại đất xây dựng công trình sự nghiệp, thuộc đối tượng dự án được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ hai, đất thực hiện dự án xây dựng cơ sở y tế tư nhân thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê không thu tiền sử dụng đất trong suốt thời gian thực hiện dự án; không phải thực hiện trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất như cơ sở y tế công lập.

Thứ ba, phân cấp, phân quyền, giao trách nhiệm cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chủ động lựa chọn, chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực, uy tín, trách nhiệm để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở y tế trên địa bàn, góp phần giảm gánh nặng ngân sách Nhà nước, nâng số lượng bệnh viện và giường bệnh trong cả nước, tạo môi trường bình đẳng, không phân biệt trong đầu tư xây dựng cơ sở y tế công lập và tư nhân. Trường hợp các nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết đầu tư dự án, chính quyền địa phương thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi dự án theo quy định mà không đền bù cho nhà đầu tư.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh góp ý, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa quy định về chế độ sử dụng đất hình thành từ hoạt động lấn biển như nhiệm vụ, giải pháp mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra.

Điều 111 Dự thảo chỉ ghi nhận "dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước" để tạo lập quỹ đất. Trên thực tế, các dự án lấn biển yêu cầu vốn đầu tư vô cùng lớn, cần huy động tốt nguồn lực từ khối tư nhân để triển khai có hiệu quả. Bởi vậy, kiến nghị cơ quan soạn thảo cần bổ sung các hình thức khác: Dự án lấn biển bằng nguồn vốn ngoài đầu tư công; dự án lấn biển sử dụng vốn hỗn hợp; dự án lấn biển theo phương thức đối tác công - tư… để tạo khung khổ pháp lý triển khai.

Dự thảo cần thiết phải bổ sung quy định về quản lý, sử dụng đất hình thành từ dự án lấn biển không sử dụng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công. Mặt khác, sửa đổi Luật Đất đai cần gắn liền với sửa đổi các luật liên quan, gồm Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư để tạo hành lang pháp lý lựa chọn nhà đầu tư các dự án có cấu phần lấn biển...

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật hiện hành chỉ quy định về lựa chọn nhà đầu tư (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chấp thuận nhà đầu tư) đối với dự án đầu tư có sử dụng đất; không quy định lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng mặt biển (mà sau khi lấn biển sẽ trở thành mặt đất). 

Như vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần gắn liền với sửa đổi các luật liên quan, gồm Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư để tạo hành lang pháp lý lựa chọn nhà đầu tư các dự án có cấu phần lấn biển (bao gồm dự án sử dụng 100% diện tích mặt nước biển hoặc dự án vừa sử dụng đất, vừa sử dụng mặt nước biển).

Song song với sửa đổi Luật Đất đai, Quốc hội cần sửa đổi các luật liên quan như: Tại dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cần bổ sung quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án lấn biển, cần sửa Luật Đầu tư để bổ sung quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án lấn biển..., tạo hành lang pháp lý triển khai các dự án lấn biển, dự án có cấu phần lấn biển.

Về giá đất, ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink đánh giá, hiện Dự thảo Luật đã có những cập nhật tiến bộ và sát với tinh thần của Nghị quyết 18 về việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, trong đó bỏ quy định Luật Đất đai 2013 về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hằng năm...

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, việc quy định áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng liệt kê các trường hợp như vậy mà không chỉ rõ là dựa trên nguyên tắc/tiêu chí nào thì sẽ không bảo đảm tính đầy đủ và rõ ràng, minh bạch. 

Do vậy, đại diện Bizlink kiến nghị Ban soạn thảo có thể giữ cách quy định các trường hợp như vậy, nhưng cũng cần xem xét, nghiên cứu làm rõ ngay trong Dự thảo Luật về nguyên tắc và tiêu chí áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể, tránh tình trạng quy định nguyên tắc định giá đất còn khá chung chung như tại Điều 153 của Dự thảo Luật hiện nay, điều mà có thể gây lúng túng và khó khăn cho các chủ thể áp dụng trên thực tế.

Cần tham khảo cách xác định giá của các quốc gia khác nhằm điều chỉnh và bổ sung những quy định cụ thể liên quan cho phù hợp, đồng thời phải bảo đảm tính hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các bên khác, phòng trường hợp chưa được liệt kê thì cũng đã có cơ sở của luật để các cơ quan quản lý áp dụng cho đúng, tránh nhũng nhiễu, chờ đợi sửa đổi/hướng dẫn luật để Chính phủ có cơ sở hướng dẫn chi tiết...

Từ thực tiễn trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, quy định như hiện nay sẽ khó bảo đảm được tính khách quan trong việc xác định giá đất của cơ quan Nhà nước, đồng thời phát sinh nhiều sự nhũng nhiễu, vấn đề về lợi ích nhóm cũng như gây ra nhiều hệ lụy khác có liên quan.

"Câu hỏi đặt ra là khi tiến hành công tác bồi thường do Nhà nước thu hồi đất dựa trên quy hoạch và giá đất được phê duyệt, liệu việc trao quá nhiều thẩm quyền cho cùng một cơ quan để quyết định nhiều vấn đề tại nhiều công đoạn có vô hình chung sẽ dẫn đến những tiêu cực, lạm dụng quyền để đưa ra những quyết định bất hợp lý, bất công, bất lợi cho người dân và doanh nghiệp không? Mặt khác, qua xem xét toàn bộ mục về hiá đất của Dự thảo Luật, vai trò của HĐND khá khiêm tốn, chỉ tham gia vào giai đoạn thông qua bảng giá đất trước khi UBND quyết định ban hành", ông Nguyễn Đức Mạnh góp ý.

Anh Minh