Tạo thuận lợi, công bằng cho doanh nghiệp tiếp cận, sử dụng và khai thác hiệu quả đất đai

Cùng dự hội nghị có Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, lãnh đạo Uỷ ban Kinh tế, Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội, một số bộ, ngành, hiệp hội, các doanh nghiệp và chuyên gia kinh tế.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, dự thảo luật lấy ý kiến lần này không chỉ là của cơ quan soạn thảo mà đã nhận được sự quan tâm, chỉ đạo rất sâu sát của lãnh đạo Quốc hội, Chính phủ; các uỷ ban của Quốc hội, Hội đồng Dân tộc của Quốc hội; các bộ, ngành; chính quyền các cấp; Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức, đoàn thể chính trị-xã hội… đây là sản phẩm tập hợp trí tuệ của hệ thống chính trị, trong đó có sự tham gia rất tích cực của cộng đồng doanh nghiệp.

Phó Thủ tướng mong muốn được lắng nghe các ý kiến đóng góp trực tiếp vào từng điều, khoản, mục trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để giúp cơ quan soạn thảo tiếp thu, hoàn thiện dự thảo được tốt hơn.

Tránh rủi ro cho doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai

Theo Phó Thủ tướng, mọi doanh nghiệp, không phân biệt quy mô, loại hình, đều cần tiếp cận đất đai, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

"Vậy dự thảo luật đã tạo điều kiện thuận lợi để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả đến đâu, nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ?", Phó Thủ tướng nêu vấn đề.

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Phó Thủ tướng nêu một số chính sách cần lấy ý kiến cụ thể như: Phương thức tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; các hình thức tiếp cận đất (đấu thầu, đấu giá, chỉ định, tự thoả thuận…), và phải bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, minh bạch…

"Những nội dung này cần nghiên cứu rất kỹ trong từng trường hợp để không mang tính hình thức, có chế tài, chế định cụ thể, triển khai rõ ràng, minh bạch, tránh hệ lụy, rủi ro cho doanh nghiệp", Phó Thủ tướng nói.

Điều tiết hài hoà lợi ích từ chuyển dịch đất đai

Trao đổi về vấn đề kinh tế đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai.

Phó Thủ tướng phân tích: Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

"Trong kinh tế đất đai, Nhà nước không chỉ điều tiết ở những khu vực phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai mà còn cả cộng đồng ở đó, cũng như ở những khu vực, cộng đồng khác và những dự án không phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai", Phó Thủ tướng nói.

Khắc phục "2 chính sách, 2 giá" trong thu hồi đất đai

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng cho biết dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường,…

Phó Thủ tướng nêu nghịch lý "2 chính sách và 2 giá", nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ, trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội.

"Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Đồng thời, trong tất cả các dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, tuy nhiên, việc tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai", Phó Thủ tướng mong muốn.

Phó Thủ tướng cũng khẳng định: Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất, đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hoá… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ".

Không để tư duy nhiệm kỳ trong quản lý, sử dụng đất đai

Đề cập đến điểm mới trong dự thảo luật là quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm, Phó Thủ tướng cho biết quy định này nhằm khai thác, sử dụng đất một cách hiệu quả; kiểm soát, điều tiết thị trường đất đai ổn định, không lạm dụng tạo nguồn thu từ tài nguyên đất đai.

"Hiện nay, mọi đối tượng có thể thuê đất 50-60 năm nhưng trả tiền hàng năm nhằm khắc phục tư duy nhiệm kỳ trong quản lý, sử dụng đất đai; đồng thời tạo cơ sở pháp lý để thương mại hoá đất cho thuê hàng năm, hiện chiếm khoảng 40% nguồn lực đất đai.

"Tất nhiên, chúng ta phải tính toán, nghiên cứu rất kỹ để khuyến khích phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, tạo sự yên tâm cho doanh nghiệp đầu tư dự án lớn; loại hình dự án thực hiện trả tiền thuê đất một lần, loại hình nào trả tiền thuê đất hàng năm", Phó Thủ tướng nói và đề nghị các doanh nghiệp, chuyên gia cần góp ý cho cả hai nội dung này.

Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng cũng mong muốn lắng nghe các ý kiến về quy hoạch sử dụng đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, giải quyết khiếu nại về đất đai…

Khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu về giao dịch đất đai

Tại hội nghị, những nội dung, quy định liên quan đến bảng giá đất và giá đất cụ thể nhận được nhiều ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp.

Một số chuyên gia cho rằng, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất, tuy nhiên vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp; cần làm rõ thẩm quyền, quy trình và phương pháp xây dựng cũng như việc áp dụng, công tác tổ chức thực hiện khi xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Một số ý kiến cho rằng, cần làm rõ hơn về chu kỳ xem xét, đánh giá giá đất phổ biến trên thị trường trong thời gian bao lâu cũng như quy mô xem xét phải tương đồng, các điều kiện xã hội tương đương nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng.

Trong khi đó, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm luật được thông qua còn khó khăn do cần có hệ thống dữ liệu chung. Toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường…

Bên cạnh đó, các chuyên gia, doanh nghiệp đã thảo luận về vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; quy định thu hồi, trưng dụng đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất…

Không gây ách tắc, không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, lãng phí

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ lập pháp quan trọng trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Đây là dự án luật có phạm vi tác động rất rộng, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, mọi tầng lớp nhân dân, các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị, các tổ chức, cá nhân. Yêu cầu đặt ra là sửa đổi toàn diện luật để đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới, khắc phục được những bất cập của Luật Đất đai năm 2013 sau 10 năm thực hiện; tháo gỡ khó khăn vướng mắc cản trở sự phát triển của đất nước.

Nguyên tắc xuyên suốt để hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai là không gây ách tắc trong thực hiện và không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, lãng phí, tiêu cực khi triển khai luật; khắc phục hạn chế, bất cập trước đây đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.

Minh Khôi