Thời điểm xác định doanh thu khi chuyển nhượng bất động sản

Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Thành Nam (Hà Nội) đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn về thời điểm xác định doanh thu tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Dự án bất động sản của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Thành Nam là tòa nhà hỗn hợp đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Các căn hộ chưa bán, Công ty có chính sách bán hàng là khách hàng chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ là được bàn giao để khách hàng chuyển về ở, số tiền còn lại sẽ đóng dần trong các năm tiếp theo. Công ty được bảo lưu quyền sở hữu tới khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ.

Công ty hỏi, thời điểm xác định doanh thu tính thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản là năm bàn giao cho khách hàng về ở hay tại năm chuyển quyền sở hữu khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ tài chính?

Bên cạnh đó, khi tiến hành bàn giao căn hộ, giữa Công ty và khách hàng có phát sinh các vấn đề tranh chấp liên quan tới diện tích căn hộ nên hai bên chưa tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán. Do đó, Công ty phải tiến hành thuê đơn vị đo đạc lại và thương lượng với khách hàng về điều chỉnh giá hợp đồng mua bán. Việc này mất khoảng thời gian từ 1-3 tháng đối với từng căn hộ. Nhưng đơn vị và khách hàng vẫn thỏa thuận là tiến hành ký biên bản bàn giao căn hộ (căn hộ đạt tiêu chuẩn kỹ thuật) để khách hàng có thể dọn về ở.

Vậy, thời điểm xác định doanh thu tính thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản là năm bàn giao căn hộ hay là năm kế tiếp (khi đã xử lý xong tranh chấp và tiến hành ký thanh lý hợp đồng mua bán)?

Về vấn đề này, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 quy định: “Thời điểm xác định thuế GTGT đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền”.

Tại Khoản 7, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC  ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành luật thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mội số điều của Luật Thuế GTGT quy định giá tính thuế như sau:

“Đối với hàng hóa bán theo phương thức trả góp, trả chậm là giá tính theo giá bán trả một lần chưa có thuế GTGT của hàng hóa đó, không bao gồm khoản lãi trả góp, lãi trả chậm”.

Theo Khoản 3, Điều 20 Thông tư số 39/2014/TT-BTC, “Trường hợp hóa đơn đã lập và giao cho người mua, đã giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ, người bán và người mua đã kê khai thuế, sau đó phát hiện sai sót thì người bán và người mua phải lập biên bản hoặc có thỏa thuận bằng văn bản ghi rõ sai sót, đồng thời người bán lập hóa đơn điều chỉnh sai sót. Hóa đơn ghi rõ điều chỉnh (tăng, giảm) số lượng hàng hóa, giá bán, thuế suất thuế GTGT…, tiền thuế GTGT cho hóa đơn số…, ký hiệu… Căn cứ vào hóa đơn điều chỉnh, người bán và người mua kê khai điều chỉnh doanh số mua, bán, thuế đầu ra, đầu vào. Hóa đơn điều chỉnh không được ghi số âm (-)”.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Tiết a, Khoản 3, Điều 8 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định:

“3. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với hàng hóa bán theo phương thức trả góp được xác định theo giá bán hàng hóa trả tiền một lần, không bao gồm tiền lãi trả góp, trả chậm”.

Khoản 2, Điều 14 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định: “Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao bất động sản”.

Theo Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính: “Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, về việc tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về thuế nêu trên. Đề nghị Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Thành Nam liên hệ với cơ quan thuế trực tiếp quản lý và cung cấp đầy đủ tài liệu có liên quan để được hướng dẫn thực hiện theo quy định.

Chinhphu.vn