Thuế TNCN đối với ủy quyền giao dịch bất động sản

Ảnh minh họa

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề bà Thu hỏi như sau:

Điều 581 Bộ luật Dân sự quy định: Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thực hiện đúng quy định đó thì, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Thực tế đã phát sinh hiện tượng để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế TNCN.

Người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN

Ngày 5/11/2011 Tổng cục Thuế đã có Văn bản số 1133/TCT-TNCN trả lời phản ánh những vướng mắc về việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản.

Theo đó, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.

Thực hiện hướng dẫn này, khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền, Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba.

Số tiền thu được từ việc chuyển nhượng, người được ủy quyền giao dịch có hoàn trả cho người ủy quyền. Do vậy, trong trường hợp này người được ủy quyền cần có tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng ủy quyền là ngay tình để yêu cầu cơ quan thuế xem xét không tính thuế theo hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN nói trên.

Trả lời vấn đề bà Nguyễn Thị Thu hỏi, theo quy định của Luật Thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ giao dịch mua, bán không phải là đối tượng chịu thuế TNCN, kể cả trường hợp mua thông qua người được chủ sử dụng đất ủy quyền giao dịch.

Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với người được ủy quyền chuyển nhượng, bà Thu có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thay bên chuyển nhượng thuế TNCN, thì bà phải nộp thay thuế TNCN cho cả người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.

Nếu có căn cứ chứng minh được việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là ngay tình, được cơ quan thuế thừa nhận, thì người được ủy quyền không phải chịu thuế TNCN.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.