Trường hợp nào áp thuế suất 2% khi chuyển nhượng BĐS?

Ảnh minh họa

Theo bà Hợp phản ánh, năm 2013, gia đình bà nhận chuyển nhượng 1 lô đất ở, diện tích 83,2m2 với giá 500 triệu đồng. Tháng 6/2014 bà chuyển nhượng lại lô đất này với giá 450 triệu đồng. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Chi cục Thuế quận Hải Châu tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của vợ chồng bà với mức 2% giá trị chuyển nhượng (9 triệu đồng).

Bà Hợp muốn được biết, việc Chi cục Thuế thực hiện thu thuế đối với trường hợp của gia đình bà như vậy có đúng quy định không?

Qua kiểm tra xem xét hồ sơ đất đối với trường hợp ông Lê Công Cử và bà Phạm Thị Hợp (Số 48 đường Trưng Nhị, phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng), Cục Thuế TP. Đà Nẵng có ý kiến như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ; khoản 2, Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định về thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:

“Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng".

Cơ sở xác định thu nhập tính thuế

Ngày 2/12/2013, Bộ Tài chính có Công văn số 16686/BTC-TCT về việc thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, tại điểm 2 Công văn số 16686/BTC-TCT có quy định (hướng dẫn) các trường hợp áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:

“Đối với bất động sản được mua, hình thành trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành) không có hóa đơn, chứng từ; có giấy tờ viết tay (có hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phương) nay chuyển nhượng, không có cơ sở xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Đối với trường hợp cá nhân mua bất động sản từ tổ chức (tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh tế) có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đó chuyển nhượng bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng thì:

- Trường hợp người nộp thuế có đủ căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định về thuế TNCN thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.

- Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng và chịu trách nhiệm vể việc khai thuế”.

Căn cứ các quy định đã được trích dẫn nêu trên và theo hồ sơ của ông Lê Công Cử và bà Phạm Thị Hợp cung cấp thì tại thời điểm tháng 1/2012, ông Cử - bà Hợp có nhận chuyển nhượng bất động sản tại số 48 đường Trưng Nhị, phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng của bà Bùi Thị Minh Cần (được Văn phòng Công chứng Trọng Tâm ký xác nhận).

Nay, chuyển nhượng lại cho bà Trần Thị Thanh Thuận và ông Lương Thức (được Văn phòng Công chứng Bảo Nguyệt ký xác nhận) thuộc trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Do vậy, Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng tính thuế TNCN đối với trường hợp ông Lê Công Cử và bà Phạm Thị Hợp theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng là đúng quy định.