Về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bà Lan muốn được biết, trường hợp của bà thì hợp đồng nào có giá trị và cơ quan nào giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho bà?

Luật sư  Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời trường hợp của bà Lan như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Việc giao kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Điều 405 Bộ Luật Dân sự quy định, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Nghĩa vụ, quyền của bên nhận chuyển nhượng  

Điều 701, Điều 702 của Bộ luật Dân sự quy định bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Và có các quyền:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

Trường hợp bà Lan nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại tổ chức công chứng. Như vậy hợp đồng đã có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Nếu sự việc đúng như bà Lan trình bày, bà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận thì bà có quyền nhận đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất để sử dụng đất và làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng. 

Việc chủ cũ mượn lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đất đã chuyển nhượng cho bà Lan để chuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng được xác lập tại một tổ chức công chứng khác là hành vi trái pháp luật, có dấu hiệu phạm tội hình sự. Đây là hành vi cố ý của chủ cũ nhằm làm cho người giao dịch với họ hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hợp đồng nên đã xác lập giao dịch trái pháp luật đó.

Theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự, giao dịch hợp đồng thứ hai này là giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Hợp đồng mà bà Lan đã ký với chủ cũ trước đây là hợp đồng có giá trị.

Bà Lan có thể tố cáo người chủ cũ với cơ quan công an, để khởi tố điều tra, xử lý hành vi chiếm đoạt tài sản của bà theo quy định của pháp luật về hình sự, hoặc khởi kiện dân sự ra Tòa án cấp huyện nơi có đất để đòi lại tài sản bị người khác chiếm giữ, sử dụng trái pháp luật.

Mặt khác tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thứ hai do không cập nhật thông tin giao dịch bất động sản trong hệ thống, dẫn đến việc chứng nhận một hợp đồng bị lừa dối về chủ thể, một thửa đất bị lừa dối chuyển nhượng cho nhiều người. Theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng, bà Lan là người có quyền, lợi ích liên quan đến hợp đồng mà chủ cũ ký với người thứ ba, có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng  đó vô hiệu vì việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

Tin liên quan

Chuyển quyền sử dụng đất trong gia đình

Thỏa thuận thanh toán khi chuyển quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất