Về việc mở cửa ra lối đi chung

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi của ông Ngọc như sau:

Tại Điều 271, Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa như sau:

- Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Theo Điều 10, Luật Xây dựng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng, trong đó cấm xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Trước ngày 3/4/2008, tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (Tập 1 - 1997), được ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có quy định tại Phần II, Chương 7, Điều 7.12, khoản 7.12.2 về quan hệ với các công trình bên cạnh, trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:

- Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

- Nếu trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa… Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Kể từ ngày 3/4/2008, quy định nêu trên ở Phần II, Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (Tập I – 1997) hết hiệu lực và đã được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Về quan hệ với các công trình bên cạnh được quy định tại Chương II,  Điều 2.8,  khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau: Công trình không được vi phạm ranh giới.

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Theo Quy chuẩn QCXDVN 01: 2008/BXD thì tất cả các bộ phận của công trình nhà ở, bao gồm cánh  cửa sổ, cánh cửa đi không được vượt quá ranh giới đất (không thấy có quy định cụ thể về hạn chế quyền trổ cửa). Như vậy những vấn đề liên quan đến hạn chế quyền trổ cửa mà pháp luật về xây dựng không có quy định cụ thể, thì áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự.

Vấn đề ông Trần Ngọc hỏi, có liên quan đến quyền sử dụng đất lối đi chung. Nếu cả 2 ngõ đi phía trước và phía sau nhà ông đều thuộc đất công trình giao thông công cộng do Nhà nước hoặc địa phương quản lý, thì căn cứ vào sự thuận tiện và hợp lý nhất cho sinh hoạt, ông có thể mở cửa ra vào, cửa sổ ra ngõ đi phía trước hoặc ngõ đi phía sau hoặc cả 2 ngõ. Nhưng cánh cửa ra vào, cửa sổ khi mở ra không được phép vượt quá  ranh giới (có thể làm cánh mở vào phía trong lòng nhà, hoặc cánh cửa lùa). Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Việc xây dựng nhà ở đô thị phải xin cấp Giấy phép xây dựng.

Nếu ngõ đi phía sau nhà ông Ngọc, được xác định trên hồ sơ địa chính hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất là lối đi chung thuộc quyền sử dụng đất chung của một số hộ gia đình, cá nhân ở phía sau nhà ông Ngọc, thì ông Ngọc không được phép mở cửa đi ra lối đi chung đó, nếu không có sự thỏa thuận đồng ý của tất cả những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ngõ đi chung này.

Tuy nhiên, ông có thể mở cửa sổ trên bức tường trong ranh giới đất của mình với điều kiện cánh cửa sổ khi mở không được vượt quá ranh giới đất (cánh mở vào phía trong lòng nhà, hoặc cánh cửa lùa, cánh cửa chớp lật).

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.