Xác định diện tích đất ở với trường hợp có vườn, ao

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp thắc mắc của ông Cường như sau:

Trên thực tế tồn tại từ ngữ “thổ cư” với ý nghĩa là đất ở. Trước đây, tại nhiều địa phương đã gộp chung diện tích đất ở với đất vườn, ao liền kề và ghi chung vào các giấy tờ về đất là “thổ cư”, mà không xác định rõ diện tích cụ thể của từng loại đất.

Hiện nay, việc xác định diện tích đất ở có vườn, ao được quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2003.

Diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao

Điều 87 Luật Đất đai năm 2003 quy định, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2004) và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2004) và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

- Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.

Căn cứ điểm d, điểm e khoản 1 Điều 5 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng (ví dụ: "riêng: Đất ở 120m², đất trồng cây lâu năm 300m²).

Thời hạn sử dụng đất

Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi “đất ở: Lâu dài; Đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp: đất…….(trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm) sử dụng đến ngày .../.../... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Vấn đề ông Đoàn Văn Cường hỏi về thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất trong thửa đất có diện tích được xác định là đất ở, có diện tích được xác định là đất vườn, ao liền kề. Căn cứ khoản 3 Điều 66 và khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, đối với loại đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài; đối với loại đất trồng cây hàng năm thời hạn sử dụng là 20 năm, loại đất trồng cây lâu năm thời hạn sử dụng là 50 năm.

Theo khoản 1 điều 34 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu ông Cường vẫn có nhu cầu sử dụng đúng mục đích phần đất trồng cây hàng năm hoặc trồng cây lâu năm thì ông tiếp tục được sử dụng đất với một thời hạn mới quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai mà không cần thực hiện thủ tục để gia hạn quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 36, Điều 37 Luật Đất đai và Điều 30, Điều 31 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, nếu ông Cường có căn cứ về nhu cầu sử dụng thêm đất ở, ông có thể đề nghị UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn liền kề đất ở thành đất ở và phải trả tiền sử dụng đất theo quy định.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

Tin liên quan:

- Điều kiện chuyển đổi đất vườn thành đất ở

- Về việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình

- Điều kiện công nhận hạn mức đất ở theo nhân khẩu