Xác định hạn mức đất ở tính thuế

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề này như sau:

Theo pháp luật về đất đai, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao làm đất ở, hoặc được Nhà nước công nhận là đất ở.

UBND cấp tỉnh quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề trên địa bàn tỉnh đó.

Nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất ở, thì sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

Điểm a, Điểm b, Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP quy định hạn mức đất ở tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 1/1/2012 được xác định như sau:

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế.

Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế.

Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế.

Mức thuế suất

Tại Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Điểm a, Khoản 1, Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính quy định thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

Vào thời điểm ông Thuấn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (25/10/2011), hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu vực dân cư áp dụng Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND TP. Hà Nội (có hiệu lực từ ngày 9/4/2009, hết hiệu lực ngày 18/8/2012).

Theo Điều 1 của Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND, hạn mức giao đất ở mới làm căn cứ giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khu vực các phường trên địa bàn TP. Hà Nội mức tối đa là 90m².

Theo Điểm b, Khoản 1, Điều 2 của Quyết định này, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao trong khu dân cư được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 tại khu vực quận Hà Đông là 180m².

Để xác định hạn mức tính thuế và diện tích đất ở làm căn cứ tính thuế phải căn cứ vào diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là đất ở được giao mới hay đất ở được công nhận.

Trường hợp đất ở đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức giao đất ở, hoặc cao hơn hạn mức công nhận đất ở, sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, thì phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

Theo thông tin ông Thuấn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận Hà Đông cấp ngày 25/10/2011 cho ông Thuấn ghi toàn bộ diện tích thửa đất 613,2 m² là đất ở, nhưng ông không nêu cụ thể diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là đất ở được giao mới hay đất ở được công nhận.

Nếu thuộc trường hợp đất ở được công nhận thì, đối với diện tích trong hạn mức là 180m², áp dụng thuế bậc 1, thuế suất 0,03%.  Đối với phần diện tích vượt quá hạn mức là 433,2 m² (vượt không quá 3 lần hạn mức), áp dụng thuế bậc 2, thuế suất 0,07.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.