Chuyển quyền sử dụng đất sẽ chịu thêm 10% thuế?

Ảnh minh họa

Luật thuế GTGT hiện hành quy định chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Đồng thời, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được tính toán là giá bán BĐS chưa có GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, theo phân tích của Bộ Tài chính, từ thực tế phát sinh nhiều vướng mắc đối với các dự án BĐS chung cư cao tầng, phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp, nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp Ngân sách khi xác định giá tính thuế GTGT.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh BĐS đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước”.

Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, Bộ Tài chính đề nghị sửa đổi bỏ quy định về “chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT”, chuyển sang “chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường là 10%”, đồng thời sửa đổi bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước.

Ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó Tổng Giám đốc dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam đánh giá việc đưa chuyển quyền sử dụng đất vào đối tượng chịu thuế GTGT sẽ không bảo đảm được những tính chất về mặt pháp lý cũng như gây những ảnh hưởng về mặt xã hội.

Theo lý giải của ông Tuấn: “Quyền sử dụng đất không phải hàng hoá thông thường bởi nó không phải là bất động sản hay những tài sản gắn liền với đất, cũng không thoả mãn những điều kiện hàng hoá. Về bản chất, quyền sử dụng đất là quyền pháp lý chứ không phải hàng hoá và dịch vụ”.

Đại diện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nêu quan điểm, nếu đề xuất này được thông qua sẽ làm tăng giá nhà lên rất nhiều do chuyển quyền sử dụng đất bị đánh thuế, giá vật liệu xây dựng cũng tăng. “70% thị trường bất động sản là nhà ở-một trong 4 nhu cầu thiết yếu của người dân. Tại sao lại gây áp lực tăng giá nhà khi còn rất nhiều người có nhu cầu cải thiện nhà ở?”

Ông Hà phân tích thêm, hiện tại khi bán nhà, người bán chỉ phải nộp thuế trước bạ 0,5% và thuế TNCN là 2%. “Nếu đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất thì vô hình trung chúng ta sẽ tăng chi phí phải nộp thêm 10% hoặc 12% nữa, tổng cộng có khi phải đóng thuế đến gần 15%, tính trên một căn chung cư 2 tỷ đã thấy đó là một khoản chi phí không nhỏ”.

“Nếu đánh thuế như vậy thị trường bất động sản sẽ rất nguy hiểm. Tăng 1-2% đã là rất gay go rồi, mà bây giờ tăng đến 10-12% thì không hiểu là thị trường có còn giao dịch nữa hay không?”, ông Hà nhận định.

Thêm vào đó, hiện nay tín dụng bất động sản chiếm đến 10% trong tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, tính chung những khoản vay có thế chấp bằng tài sản là bất động sản thì còn lớn hơn rất nhiều lên tới khoảng 70% . Vì vậy, mọi biến động trên thị trường BĐS sẽ gây ảnh hưởng đến các thị trường khác như sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, thị trường lao động và đặc biệt là thị trường tín dụng.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhận định, nếu đánh thuế lên chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh tình trạng thuế chồng thuế, nhiều người dân sẽ phải đóng thuế GTGT từ lúc mua đất, sau đó mua nhà lại cũng phải nộp thuế GTGT.

Theo ông Bùi Ngọc Tuấn, đánh thuế GTGT lên quyền sử dụng đất trên thực tế là đánh thẳng vào người tiêu dùng cuối cùng mà bỏ qua đối tượng kinh doanh BĐS theo dạng thương mại. Điều này ảnh hưởng đến quyết định giao dịch của người mua khiến thị trường bị chững lại, nguy cơ tạo nên cú sốc lớn đối với các đối tượng tham gia thị trường bất động sản trên các sàn giao dịch.

Đồng thời, kéo theo hàng loạt hệ lụy: Ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế-xã hội, tỉ trọng hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng như giá trị đóng góp của kinh doanh bất động sản trong tổng GDP.

Đối với đề xuất giá tính thuế không được trừ tiền sử dụng đất và thuê đất phải nộp, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng đất đầu vào đang phải nộp một khoản tiền sử dụng rất cao. Cụ thể, 1 căn chung cư ở Hà Nội tiền sử dụng đất chiếm từ 20-30%, nhà liền kề là từ 50-70%. Như vậy với căn hộ 1 tỉ đồng thì tiền sử dụng đất đã phải trả ít nhất 200-300 triệu đồng.

Đối với nhiều BĐS, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị sử dụng đất, nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5-7% tùy từng loại. Điều này sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường BĐS.

Thu Hương