‘Đấu giá minh bạch, định giá đất thấp cũng không lo thất thoát’

Luật sư Trương Thanh Đức

Hiện, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đang có những chỉ đạo hết sức quyết liệt nhằm thúc đẩy mạnh mẽ quá trình cổ phần hóa, bán vốn nhà nước tại doanh nghiệp. Đặc biệt, mới đây Thủ tướng đã chỉ đạo phải bán hết vốn nhà nước tại nhiều doanh nghiệp lớn như Vinamilk, Sabeco, Habeco…

Tuy nhiên, một vấn đề được dư luận và các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm là việc định giá quyền sử dụng đất tại các doanh nghiệp này. Bởi trên thực tế, việc định giá quyền sử dụng đất là khâu tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước.

Trong một bài viết mới đây, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế của VCCI đã nhắc tới trường hợp đấu giá một mảnh đất vàng ở trung tâm Hà Nội của một doanh nghiệp nhà nước, người thắng trả 50 tỷ đồng, trong khi giá khởi điểm là... 49,885 tỷ đồng, tức là chênh so với giá khởi điểm chỉ mấy chục triệu.

Bất cập định giá

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc định giá không chính xác giá trị quyền sử dụng đất có nguyên nhân từ những bất cập trong khung pháp luật hiện nay về cổ phần hóa.

Đó là, với đất do nhà nước giao thì giá trị quyền sử dụng đất được đưa vào giá trị doanh nghiệp, còn đất thuê thì không được đưa vào. Tuy nhiên, điều này chỉ phù hợp với Luật Đất đai 2003, không phù hợp với Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, theo Luật 2003, không có hình thức doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền 1 lần, mà chỉ có hình thức doanh nghiệp được giao đất hoặc thuê trả tiền hàng năm. Còn theo Luật 2013 thì doanh nghiệp chỉ được giao đất với đất ở, tất cả các trường hợp còn lại là thuê đất, trả tiền 1 lần hoặc hàng năm. Trả tiền 1 lần thì giá trị quyền sử dụng đất sẽ cấu thành giá trị tài sản, còn với đất thuê trả tiền hàng năm thì không cấu thành. Tuy nhiên, pháp luật về cổ phần hóa chưa được điều chỉnh phù hợp.

Mặt khác, theo ông Đặng Hùng Võ, ngay cả khi trả tiền hàng năm thì quyền sử dụng đất cũng có thể cấu thành giá trị doanh nghiệp. Bởi trên thực tế, không phải ai cũng được thuê mảnh đất ấy, mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Trong nhiều trường hợp, các cổ đông chiến lược tham gia đấu giá cổ phần chỉ muốn “săn đất” là chính.

Cùng với đó, ông Đặng Hùng Võ cho rằng việc định giá đất hiện nay vẫn do cơ quan nhà nước thực hiện. Trong khi trên thế giới, những việc như định giá đất là lĩnh vực chuyên môn hẹp, việc định giá đất được tiến hành bởi các tổ chức khách quan, độc lập, các hiệp hội ngành nghề sẽ kiểm soát quá trình đó, ai làm sai sẽ bị tước quyền hành nghề.

Quan trọng nhất là đấu giá công khai

Phân tích cụ thể hơn vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trên thực tế nhiều mảnh đất thuê vẫn mang lại lợi thế, giá trị vô cùng lớn cho doanh nghiệp. “Việc định giá chính xác là cần thiết, nhưng nói cho cùng, việc định giá đất cao hay thấp không phải là yếu tố quyết định tới việc có thất thoát hay không”, ông Đức nói.

Theo luật sư, điều quan trọng nhất là phải hoàn toàn công khai, minh bạch trong toàn bộ quá trình cổ phần hóa. Ông lấy ví dụ, nếu đấu giá công khai, minh bạch, các nhà đầu tư cạnh tranh thực sự, trường hợp không tính giá trị quyền sử dụng đất hoặc định giá rẻ, các nhà đầu tư có thể sẽ vẫn trả giá gấp 5-7 lần vì bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể tính được giá trị thực của doanh nghiệp. Còn nếu tính cả giá đất, tính đúng, tính đủ, thì các nhà đầu tư sẽ trả giá với mức chênh lệch thấp hơn. Cuối cùng, trong cả hai trường hợp, nhà nước sẽ thu về được khoản tiền như nhau.

“Do vậy, nếu định giá đất để bán không qua đấu giá hoặc đấu giá không khách quan, rộng rãi, minh bạch… thì sẽ có nhiều tiêu cực. Còn nếu đấu giá thực sự, công khai rộng rãi toàn bộ thông tin, xem doanh nghiệp đó có những mảnh đất nào, vị trí ở đâu, bao nhiêu mét vuông, thuê trả tiền 1 lần hay trả tiền hàng năm hay được giao đất… thì việc định giá lại không thực sự quan trọng nữa. Dù định giá bao nhiêu, cuối cùng anh cũng sẽ bán được với giá cao nhất, bởi thị trường sẽ quyết định”, Luật sư nói.

Về vấn đề có những nhà đầu tư chủ yếu đi “săn đất”, ông Đức cũng cho rằng cũng là tốt với điều kiện việc đấu giá phải thực sự cạnh tranh. Thực tế, khi bán cổ phần lần đầu trên thị trường chứng khoán, có những trường hợp cổ phiếu chỉ định giá 10 nghìn đồng nhưng bán lay lắt rất nhiều lần không có ai mua, trong khi có những trường hợp giá bán gấp hàng chục lần giá khởi điểm, bởi nhiều người biết, thông tin được công khai.

“Nói nôm na, nếu chúng ta định giá thật sát, thật đúng là chúng ta làm hộ nhà đầu tư. Còn nếu không, chúng ta công khai rộng rãi, đầy đủ thông tin, thì nhà đầu tư sẽ tự định giá và còn chính xác hơn nữa. Tôi khẳng định nếu đấu giá thực sự cạnh tranh thì sẽ không có vấn đề gì, không ngại việc định giá cao hay thấp”, ông Đức nói.

Ông Đậu Anh Tuấn cũng cho rằng, giải pháp để ngăn chặn sự thất thoát tài sản nhà nước qua đấu giá thực ra rất đơn giản và không tốn kém. Đó là minh bạch thông tin. Cần quy định cụ thể các nội dung thông tin khi bán đấu giá một cách hết sức chi tiết, như với bất động sản phải có diện tích đất, diện tích xây dựng, thời gian sử dụng và mục đích sử dụng đất…